7 največjih napak iskalcev nepremičnin! Kako se jih lahko izognete.
Avtor: Dimiter · 3. februar 2025
Nakup nepremičnine je eden izmed največjih finančnih korakov v življenju posameznika. Kljub temu se veliko iskalcev v proces podaja slabo pripravljeno, kar lahko povzroči izgubo časa, denarja in priložnosti.
V nadaljevanju predstavljamo 7 največjih napak, ki jih delajo iskalci nepremičnin, in kako se jim lahko izognete s pomočjo portala N24.
1. Napaka: Neznana in nepreverjena kreditna sposobnost iskalca
Več kot 50 % iskalcev nepremičnin prične iskanje brez preverjanja svoje kreditne sposobnosti, kar večinoma lahko vodi do sledečih težav:
Iskanje nepremičnin izven cenovnega ranga: Iskalci zapravljajo svoj in ponudnikov čas s povpraševanji in ogledi nepremičnine, ki si jih dejansko ne morejo privoščiti. Šele po oddaji povpraševanja za kredit pa ugotovijo, da jim banka ne odobri zadostne ali potrebovane vsote kredita.
Zamude pri odobritvi kredita zaradi nepoznavanja dokumentacije: Iskalci pogosto ne vedo, katero dokumentacijo zahtevajo banke, kar upočasni postopek odobritve in pridobivanja kredita.
Katera dokumentacija je obvezna lahko preberete tukaj.
Rešitev na portalu N24:
Portal N24 bo od aprila 2025 nudil registriranim uporabnikom brezplačno storitev "Preveri svojo kreditno sposobnost". S to funkcijo boste lahko elektronsko oddali brezplačno vlogo za pridobitev svoje kreditne ocene.
2. Nepoznavanje kvalitete gradnje nepremičnin
Mnogo ponudnikov uporabljajo zavajajoče izraze, kot so:
"Manjša prenova potrebna" (dejansko je potrebna celovita prenova).
"Prenovljena nepremičnina" (brez navedbe leta prenove in uporabljenih materialov).
"Nadstandardna oprema" (ki je bila moderna pred desetletji, danes pa ne ustreza sodobnim standardom).
Takovrstni izrazi in zaupanje v "besedo" ponudnika vas lahko stane tudi celotno premoženje saj je vsaka nepremičnin drugače in pod različnimi standardi grajena. V 60. do 90. leti prejšnjega stoletja so se gradile večstanovanjske hiše hitro, na način betonskih blokov. Ta gradnja pa danes skriva tudi svoje slabosti zato vam priporočamo, da se v vsakemu primeru in za vsako nepremičnino konzultirate z izkušenim arhitektom ali gradbenim inženirjem.
Rešitev na portalu N24:
Na portalu N24 pripravljamo sistem, po kateremu boste v oglasih že predhodno videli:
Kdaj in v kakšnemu obsegu je bila nepremičnina prenovljena,
Natančne informacije o kakovosti in starosti opreme,
Kategorizacijo nepremičnin glede na energetsko učinkovitost in druge standarde.
3. Nepoznavanje lokacije in varnostnih tveganj
Pred nakupom je ključno preveriti, ali se nepremičnina nahaja na potresnem ali poplavnem območju, saj to vpliva na:
Finančno tveganje in morebitna izguba vrednosti nepremičnine:
Nepremičnine, ki se nahajajo na območjih z visokim tveganjem za naravne nesreče, lahko hitro izgubijo svojo celotno vrednost. Pri poplavah, plazovih ali potresih lahko pride do nepopravljivih poškodb nepremičnine, kar povzroči znatno zmanjšanje ali celotno izgubo vrednosti nepremičnine. V kolikor iskalec pred nakupom ne preveri lokacijo v evidencah tveganih območij (kot je PISO – Prostorski informacijski sistem občin), se mu lahko zgodi, da je v nepremičnino investiral več, kot bi bila dejansko vredna na trgu.
Težave pri zavarovanju in višini zavarovalniške premije:
Zavarovalnice natančno preučijo lokacijo nepremičnine pred izdajo zavarovalniške police. Če je nepremičnina na poplavnem ali potresnem območju, lahko to pomeni:
Višje zavarovalniške premije zaradi večjega tveganja škode
Omejitve pri kritju škode, saj nekatere zavarovalnice ne krijejo škode zaradi naravnih nesreč na rizičnih območjih. Lahko pa pride tudi do zavrnitve zavarovanja, kar pomeni, da lastnik ne bi imel nikakršne finančne zaščite v primeru naravne nesreče.
Možne težave pri pridobivanju kredita
Banke pred odobritvijo stanovanjskega kredita prav tako preverjajo lokacijo nepremičnine. Če se nepremičnina nahaja na rizičnem območju, lahko banka:
omeji višino kredita, saj je tveganje izgube vrednosti nepremičnine večje.
zahteva dodatna jamstva ali višji polog, kar pomeni večji začetni finančni vložek za kupca.
zavrne financiranje, kar lahko onemogoči nakup.
Težave pri prodaji nepremičnine v prihodnosti
V primeru, da želi kupec nepremično prodati, se bo verjetno soočil s težavami v kolikor se nepremičnina nahaja na višje tveganemu območju:
Manjši interes kupcev, saj se bodo zavedali tveganja.
Nižja prodajna cena, saj bodo morali potencialni kupci upoštevati stroške varnostnih ukrepov, zavarovanja in možnosti sanacije škode.
Daljši prodajni čas, saj se kupci vedno bolj osveščajo o tveganjih pri nakupu nepremičnin.
Nepredvideni dodatni stroški za sanacijo
Nepremičnine na območjih s povečanim tveganjem lahko v prihodnosti zahtevajo visoke stroške sanacije in vzdrževanja, ki jih iskalec ob nakupu morda ni predvidel:
Ukrepi za zaščito pred poplavami, kot so dvig temeljev, drenažni sistemi in protipoplavni zidovi.
Strukturne izboljšave zaradi potresne varnosti, kot so dodatna ojačitev sten in temeljev.
Višji stroški vzdrževanja, saj je zaradi večje izpostavljenosti potrebna pogostejša obnova objekta.
Rešitev na portalu N24:
Na N24 pripravljamo integracijo in dostop do lokacijskih podatkov, kot so:
poplavna in potresna območja,
infrastruktura v okolici nepremičnine,
dostopnost do javnih storitev.
4. Nepazljivost in neznanje pri preverjanju dokumentaciji
Veliko iskalcev ne preveri dokumentacije in se zanese na besedo prodajalca, kar lahko vodi v težave pri pridobivanju kredita ali kasnejši prodaji. To povzroči dodatne nepremijetnosti in težave pri nakupu ali nadaljnji prodaji.
Več informacij o tem imate na naših blogih:
Obvezna dokumentacija pri prodaji / nakupu nepremičnine
Katera dokumentacija je obvezna pi obstoječem objektu
5. Nezaupni podatki ponudnikov in lažni oglasi
Na portalih, kot so nepremicnine.net, bolha.com, se pojavlja veliko lažnih oglasov, kjer:
ponudniki niso preverjeni,
dokumentacija ni urejena,
cene so umetno napihnjene.
Lažni oglasi in nepreverjeni ponudniki so pogosta težava na slovenskih nepremičninskih portalih, kjer oglašujejo predvsem fizične osebe ali oglasi nepremičninskih posrednikov, kateri nimajo vseh podatkov nepremičnine. Fizične osebe pa oglašujejo predvsem iz razloga, ker se želijo izogniti plačila provizije ter ne znajo preveriti dokumentacije lastne nepremičnine. Zato vam priporočamo, da se na oglase nepreverjenih ponudnikov, kot so na nepremicnine.net, bolha.com in drugimi zastarelimi portali ne obračate.
Preverjene in resne ponudnike najdete na n24.si
6. Nepoznavanje stroškov lastništva
Kupci pogosto gledajo le na kupoprodajno ceno, pri tem pa pozabijo na tekoče stroške, kot so:
Stroški vzdrževanja stavbe:
Pri stanovanjih v večstanovanjskih objektih, je treba preveriti, kolikšen je mesečni prispevek v rezervni sklad. Starejše stavbe pogosto zahtevajo večja vlaganja v obnovo (fasada, streha, dvigalo, skupne napeljave).
Pri hišah so stroški lahko še višji, saj je za vse vzdrževalne posege odgovoren lastnik (npr. menjava strehe, popravilo ogrevalnega sistema, izolacija).
Stroški komunale in gospodarskih javnih služb:
Ogrevanje: Stroški ogrevanja se cečinoma odvsini od načina gradnje in velikosti nepremičnine. Cena je pa večinoma odvisna od vira energije (plin, elektrika, daljinsko ogrevanje, peleti). V večjih mestih se pogosto uporablja daljinsko ogrevanje, kjer so cene za ogrevanje lahko višje.
Elektrika in voda: Pri nekaterih starejših nepremičninah so napeljave zastarele in neučinkovite vodvodne cevi in električna instalacija, kar lahko pomeni tudi višjo porabo in s tem višje mesečne stroške.
Odvoz smeti, internet in RTV-prispevek: Čeprav gre za manjše stroške, jih je treba vključiti v mesečne izdatke.
Davki in zavarovanja:
Davek na premoženje: V določenih občinah je treba plačevati davek na nepremičnine, ki so v uporabi ali oddaji.
Zavarovanje nepremičnine: Čeprav ni obvezno, je priporočljivo skleniti zavarovanje proti naravnim nesrečam, požaru in kraji. Nepremičnine na rizičnih območjih (poplave, potresi) imajo običajno višje premije.
Lokalne dajatve in upravni stroški
V nekaterih občinah so lastniki nepremičnin dolžni plačevati posebne prispevke, npr. komunalni prispevek za ureditev javne infrastrukture ali stroške etažnega lastništva.
V kolikor želite nepremičnino sanirati ali preurediti, je treba preveriti morebitne stroške pridobitve gradbenega dovoljenja ali soglasij solastnikov ali upravnikov.
7. Nepoznavanje pravnih zadev in postopkov
Iskalci pogosto ne preverijo pravnega statusa nepremičnine, kar lahko povzroči težave pri nakupu in kasnejši prodaji. več o tem lahko preberete tudi pod:
Razlaga pojma 'Pravni status nepremičnine' pri prodaji in nakupu
Kaj je zastavna pravica na nepremičnini?
Kaj je lokacijska informacija?
Na portalu N24 smo zavezani k varnemu in transparentnemu nepremičninskemu trgu. S preverjenimi informacijami, naprednimi funkcijami in brezplačnim preverjanjem kreditne sposobnosti želimo iskalcem omogočiti varno in učinkovito iskanje sanjske nepremičnine.
Članki, kateri bi vas tudi zanimali:
Potresno območje
Uredniške smernice N24.si
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Besede, ki se pojavljajo v članku:
napake iskalcev nepremičnin, preverjanje kreditne sposobnosti, nepremičnine N24, zavajajoči oglasi, preverjanje nepremičnin, iskanje sanjskega doma, varni nepremičninski portali.