Kaj je zastavna pravica na nepremičnini?

Kaj je zastavna pravica? 

Zastavna pravica je pravni instrument, ki omogoča upniku, da se poplača iz vrednosti določenega premoženja, če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti. Zastavna pravica se lahko uporablja na različnih vrstah premoženja, med najbolj poznanimi pa je zastavna pravica na nepremičninah, znana tudi kot hipoteka. To je ključna pravica pri zavarovanju posojil, še posebej pri hipotekarnih kreditih.

Za boljše razumevanje pojma hipoteke si lahko predstavljate naslednje: ko kupujete stanovanje ali hišo in najamete posojilo, bo banka zahtevala, da zastavite kupljeno nepremičnino kot jamstvo za plačilo. Če se zgodi, da posojila ne morete odplačati, ima banka pravico prodati nepremičnino in s tem poplačati dolg. Takšno pravno sredstvo je v osnovi bistvo zastavne pravice.

Kako nastane zastavna pravica na nepremičnini? 

Zastavna pravica na nepremičnini, torej hipoteka, nastane z vpisom v zemljiško knjigo. To je uradni register, kjer se vodijo vsi podatki o lastništvu in bremenih na nepremičninah. Hipoteka običajno nastane na podlagi hipotekarne pogodbe med dolžnikom (zastaviteljem) in upnikom (na primer banko). Ta pogodba mora biti zapisana pri notarju in nato vknjižena v zemljiško knjigo.

V primeru, da dolžnik ne plača svojih obveznosti, lahko upnik sproži sodni postopek in zahteva prodajo nepremičnine, da pokrije terjatev.

Pomembno je razumeti, da je hipoteka pravica, ki daje upniku prednostno pravico do poplačila iz nepremičnine pred drugimi upniki. Če želite več informacij o hipotekah in postopku vpisa v zemljiško knjigo, si lahko ogledate spletno stran AJPES, kjer je na voljo register neposestnih zastavnih pravic .

Vrste zastavnih pravic na nepremičninah: Pri nepremičninah ločimo dve glavni vrsti zastavnih pravic:

Posestna zastavna pravica: Nepremičnina je fizično prenesena v last ali posest upnika, kar pri nepremičninah sicer ni običajno.

Neposestna zastavna pravica (hipoteka): Nepremičnina ostane v posesti dolžnika, vendar je pravica zastave vpisana v zemljiško knjigo.

Najbolj pogosta oblika zavarovanja terjatev z zastavno pravico na nepremičninah je torej hipoteka, pri kateri dolžnik ohrani pravico do uporabe nepremičnine, a se upnik lahko poplača, če obveznosti niso poravnane.

Razlika med zastavno in retencijsko pravico 

Zastavna pravica je močnejša in širša kot retencijska pravica (pridržna pravica), ki upniku omogoča, da zadrži dolžnikovo premoženje, dokler ni poplačan. Razlika je v tem, da zastavna pravica omogoča upniku, da proda zastavljeno nepremičnino in se poplača iz njene vrednosti, medtem ko retencijska pravica pomeni zgolj zadržanje predmeta do poplačila.

Na primer: če najamete gradbeno podjetje za obnovo vaše nepremičnine in jim ne plačate za opravljeno delo, imajo pravico zadržati določene predmete, dokler ne poravnate dolga. Če pa je vaša nepremičnina hipoteka za bančni kredit, ima banka pravico zahtevati prodajo nepremičnine, če posojila ne morete več odplačevati. Več o retencijski pravici lahko preberete na strani Obligacijskega zakonika .

Hipoteka in sodni postopki 

Pomembno je omeniti, da če hipoteka ni sestavljena kot neposredno izvršljiva, lahko upnik poplačilo zahteva šele s sodno tožbo. Če je pogodba neposredno izvršljiva, lahko upnik takoj začne izvršilni postopek in zahteva prodajo nepremičnine brez dolgega pravdnega postopka.

Kako izbrisati hipoteko? 

Če posojilo v celoti odplačate, lahko zahtevate izbris hipoteke iz zemljiške knjige. To zahteva predložitev ustreznih dokumentov s strani banke ali drugega upnika. Izbris hipoteke iz zemljiške knjige je pomemben korak, saj pomeni, da je vaša nepremičnina povsem osvobojena vseh dolgov in bremen.

Zaključek

Zastavna pravica je pravni instrument, ki omogoča varno posojanje in zavarovanje posojil z nepremičninami. Hipoteka je najpogostejša oblika zastavne pravice na nepremičninah in zagotavlja upniku pravico, da se poplača iz prodaje nepremičnine, če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti. Čeprav hipoteka ponuja visoko stopnjo varnosti za upnika, morajo biti dolžniki previdni in zagotoviti, da redno odplačujejo svoje obveznosti, da se izognejo izgubi nepremičnine.

Viri:

https://zakonodaja.com/zakon/spz/vi-del-zastavna-pravica 
https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=URED8025 

Članki, ki bi vas tudi zanimali:

Obvezna dokumentacija pri prodaji/nakupu hiše – Vse, kar morate vedeti
Preverite pravni status nepremičnine pred nakupom - ključni pravni izrazi!
Namenska raba zemljišč in kako do spremembe namembnosti zemljišča

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v besedilu: zastavna pravica, hipoteka, nepremičnina, zemljiška knjiga, pridržana pravica, retencijska pravica, prodaja nepremičnine, vpis v zemljiško knjigo, sodno poplačilo, zavarovanje posojil.