Kaj je etažna lastnina in kaj pomeni za lastnike?

Etažna lastnina je pojem, s katerim se srečamo predvsem pri večstanovanjskih stavbah, pa tudi pri večjih nepremičninskih projektih, kjer je več posameznikov lastnikov različnih delov iste zgradbe. V Sloveniji je ta koncept pravno urejen in predstavlja pomembno obliko lastništva nepremičnin. V tem članku bomo podrobno pojasnili, kaj je etažna lastnina, kaj vključuje in katere pravice ter obveznosti prinaša lastnikom.

Kaj je etažna lastnina?

Etažna lastnina je pravno razmerje, ki omogoča, da je posamezen del stavbe v lasti ene osebe (npr. stanovanje ali poslovni prostor), medtem ko so skupni deli stavbe, kot so hodniki, stopnišča, streha, dvorišče ali dvigalo, v skupni lasti vseh lastnikov. Ta oblika lastništva je zelo pogosta v večstanovanjskih zgradbah, kjer ima vsak lastnik svoj zasebni prostor (stanovanje), obenem pa si deli skupne površine s sosedi.

Pravica etažnega lastnika obsega dve pomembni sestavini:

1. Lastnina posameznega dela nepremičnine: 

To je tisti del stavbe, ki ga lastnik uporablja samostojno, na primer stanovanje ali poslovni prostor.

2. Solastnina skupnih delov stavbe:

Etažni lastniki imajo poleg lastnine posameznega dela tudi solastnino na skupnih delih stavbe, kot so stopnišča, fasada, dvigalo, dvorišče itd.

Več o tem si lahko preberete na spletni strani Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS - https://www.e-prostor.gov.si).

Kako se vzpostavi etažna lastnina?

Etažna lastnina se lahko vzpostavi na dva načina:

1. Dogovor med solastniki:

Lastniki nepremičnine se lahko med seboj dogovorijo, da se vzpostavi etažna lastnina. Ta dogovor mora biti sklenjen v obliki notarskega zapisa, kjer se natančno določi, kateri deli stavbe bodo v individualni lasti in kateri v skupni.

2. Sodišče:

Če ni mogoče doseči dogovora, lahko sodišče na podlagi predloga lastnikov ali drugih upravičencev odloči o vzpostavitvi etažne lastnine.

Pomembno je, da je etažna lastnina vpisana v zemljiško knjigo, saj le tako lastnik pridobi pravno varstvo. Vpis v zemljiško knjigo je pogoj za veljavnost lastninske pravice.

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov

Biti etažni lastnik pomeni imeti določene pravice, pa tudi obveznosti. Nekatere od ključnih pravic in obveznosti so naslednje:

1. Pravica do uporabe lastnega dela stavbe:

Etažni lastnik ima izključno pravico uporabljati in razpolagati s svojim delom stavbe, kar pomeni, da lahko stanovanje ali poslovni prostor oddaja, proda ali prenese na drugo osebo.

2. Solastniška pravica na skupnih delih:

Skupni deli stavbe so v solastnini vseh etažnih lastnikov, kar pomeni, da imajo pravico do njihove uporabe, hkrati pa so dolžni prispevati k vzdrževanju in izboljševanju teh delov.

3. Obveznost plačevanja stroškov:

Etažni lastniki so dolžni prispevati k stroškom vzdrževanja in obratovanja skupnih delov stavbe, kot so popravila fasade, obnova dvigala ali čiščenje skupnih prostorov. Stroški se običajno delijo sorazmerno glede na površino posameznega dela stavbe.

4. pravljanje stavbe:

Skupni deli stavbe so predmet upravljanja, ki ga izvajajo vsi lastniki skupaj. Za upravljanje stavbe se pogosto najame upravnik, ki skrbi za redno vzdrževanje in delovanje stavbe. Pri večjih odločitvah (npr. prenova fasade) je potrebno soglasje večine etažnih lastnikov.

5. Skupščina etažnih lastnikov:

Etažni lastniki se lahko združujejo na skupščini, kjer se sprejemajo pomembne odločitve glede upravljanja in vzdrževanja skupnih prostorov. Skupščina je pogosto sklicana za večja vzdrževalna dela ali druge pomembne odločitve.

Prednosti etažne lastnine

Etažna lastnina prinaša kar nekaj prednosti, zlasti v večjih stanovanjskih zgradbah:

• Jasna razmejitev pravic in odgovornosti

Etažna lastnina jasno določa, kateri deli stavbe so v posamezni lasti in kateri v skupni, kar zmanjšuje možnosti za nesporazume med sosedi.

• Lažje upravljanje nepremičnine

Zaradi prisotnosti upravnika je vzdrževanje skupnih delov enostavnejše in bolj organizirano.

• Povečanje vrednosti nepremičnine

Redno vzdrževanje skupnih delov, kot so fasada, dvigalo in dvorišče, prispeva k večji vrednosti celotne nepremičnine, kar je še posebej pomembno pri prodaji.

Slabosti etažne lastnine

Kljub prednostim etažna lastnina prinaša tudi nekatere izzive:

• Stroški vzdrževanja:

Etažni lastniki so odgovorni za kritje stroškov vzdrževanja skupnih prostorov, kar lahko predstavlja precejšen finančni zalogaj, še posebej pri starejših stavbah, ki potrebujejo obsežnejše obnove.

• Soglasje med lastniki:

Pri večjih odločitvah, kot so prenove ali investicije, je potrebno soglasje večine lastnikov. Če med lastniki ni soglasja, lahko to upočasni ali onemogoči izvedbo nujnih del.

Praktični primer

Recimo, da ste lastnik stanovanja v večstanovanjski stavbi, ki ima več kot deset enot. V vaši stavbi se je začela razprava o nujni prenovi fasade, saj je zaradi dotrajanosti začela kazati znake poškodb, kar vpliva na izolacijo in stroške ogrevanja. Ker gre za skupni del stavbe, se boste morali dogovoriti z ostalimi etažnimi lastniki, kako boste financirali prenovo. Običajno se stroški porazdelijo glede na površino stanovanja, kar pomeni, da bodo lastniki večjih stanovanj plačali večji delež stroškov.

Čeprav prenova predstavlja visok strošek, bo izboljšanje zunanjega izgleda in energetske učinkovitosti dolgoročno povečalo vrednost vaše nepremičnine in zmanjšalo stroške ogrevanja.

Zaključek

Etažna lastnina je kompleksna oblika lastništva, ki prinaša številne prednosti, vendar tudi nekatere obveznosti in izzive. Pomembno je, da se lastniki zavedajo svojih pravic in dolžnosti ter redno skrbijo za vzdrževanje skupnih delov stavbe. Z dobro organizacijo in sodelovanjem med etažnimi lastniki se lahko doseže, da bo bivanje v večstanovanjski stavbi prijetno in brez večjih zapletov.

Članki, ki bi vas tudi zanimali:

Obvezna dokumentacija pri prodaji/nakupu hiše – Vse, kar morate vedeti
Kaj pomeni stavbno zemljišče?
Lokacijska informacija: Nepogrešljiv dokument za brezskrbno gradnjo

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v besedilu:

etažna lastnina, večstanovanjske stavbe, skupni deli stavbe, zemljiška knjiga, upravljanje stavbe, stroški vzdrževanja, lastništvo nepremičnine, skupščina etažnih lastnikov, dogovor med lastniki, upravnik nepremičnin, solastnina, pravice etažnih lastnikov, notarski zapis, prenova fasade, stroški skupnih delov