Obvezna dokumentacija pri prodaji/nakupu hiše – Vse, kar morate vedeti

Prodaja ali nakup hiše ni le stvar dogovora med prodajalcem in kupcem, ampak vključuje številne pravne in tehnične dokumente. Da bi se izognili težavam, zamudam ali celo pravnim zapletom, je ključnega pomena, da razumete, katero dokumentacijo potrebujete za uspešen postopek. V nadaljevanju vam predstavljamo obvezne dokumente, ki jih potrebujete pri prodaji ali nakupu nepremičnine v Sloveniji.

1. Kupoprodajna pogodba

Kupoprodajna pogodba je temeljni dokument, ki določa dogovor med prodajalcem in kupcem. Vključuje podatke o nepremičnini, prodajno ceno, način plačila, pogoje prenosa lastništva in rok za prevzem nepremičnine. Čeprav ni obvezna sklenitev pogodbe v obliki notarskega zapisa, je priporočljiva, saj povečuje pravno varnost. 

2. Zemljiškoknjižni izpisek (ZK izpisek)

Zemljiškoknjižni izpisek je dokaz o lastništvu nepremičnine. Pridobi se iz zemljiške knjige in vsebuje informacije o trenutnem lastniku, hipotekah ali drugih pravicah, ki bremenijo nepremičnino. Pred nakupom je nujno preveriti pravno stanje nepremičnine.

•    Zemljiškoknjižni izpisek lahko pridobite tu - https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html 

3. Gradbeno dovoljenje

Gradbeno dovoljenje potrjuje, da je bila nepremičnina zgrajena v skladu z zakonodajo in prostorskimi akti. Obvezno je za vse novogradnje in obnovljene objekte. Brez gradbenega dovoljenja lahko pride do težav pri pridobitvi uporabnega dovoljenja.

•    Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja najdete tukaj:  https://e-uprava.gov.si/si/podrocja/nepremicnine-in-okolje/nepremicnine-stavbe/gradbeno-dovoljenje.html 

4. Uporabno dovoljenje

Za vse objekte, zgrajene po letu 1967, je obvezno uporabno dovoljenje, ki potrjuje, da je nepremičnina primerna za bivanje ali uporabo. Ta dokument je pomemben, da se izognete težavam pri financiranju in zavarovanju nepremičnine.

•      Več o uporabnem dovoljenju in kako se ga pridobi si lahko preberete tukaj: https://n24.si/blog/uporabno-dovoljenje-kljuc-do-legalne-in-varne-nepr   

5. Energetska izkaznica

Energetska izkaznica je obvezna pri vsaki prodaji ali oddaji nepremičnin. Prikazuje energetsko učinkovitost stavbe in vpliva na stroške ogrevanja in vzdrževanja. Izkaznico mora prodajalec predložiti kupcu pred sklenitvijo pogodbe.

•      Več o energetski izkaznici si preberite tukaj: https://n24.si/blog/energetska-izkaznica-vas-kljuc-do-varcnega-in-udob  

6. Geodetski posnetek

Geodetski posnetek prikazuje natančne meje parcele in vse zgradbe na njej. Nujen je pri prodaji, saj zagotavlja, da se dejanska postavitev hiše ujema s podatki v uradnih evidencah.

•    Geodetske posnetke lahko naročite tu: https://www.e-prostor.gov.si/dostopi/javni-dostop/storitve/?filter=.pf-javni-dostop  

7. Potrdilo o namenski rabi zemljišča

Ta dokument izda občina in potrjuje, kakšna je namembnost zemljišča. To je pomembno predvsem pri nakupu hiš na območjih, kjer se prostorska namembnost lahko spremeni (npr. iz kmetijskega v stanovanjsko zemljišče).

8. Potrdilo o plačanih komunalnih prispevkih

Za novogradnje je pomembno, da se pridobi potrdilo o plačanih komunalnih prispevkih, ki potrjuje, da je objekt priključen na komunalno infrastrukturo. Brez tega se lahko kupec sooči z dodatnimi stroški po nakupu.

9. Hipotekarne in druge pravice tretjih oseb

Pred nakupom nepremičnine je pomembno preveriti, ali obstajajo hipoteke ali druge pravice, ki bremenijo nepremičnino. Te informacije so dostopne v zemljiški knjigi in morajo biti razjasnjene pred sklenitvijo pogodbe.

•    Preverite hipoteke in bremena preko e-ZK portala tu: https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html  

10. Davčne obveznosti

Prodajalec mora pred prodajo poravnati vse davčne obveznosti, kot je davek na promet nepremičnin (2 % od prodajne vrednosti) in morebiten davek na kapitalski dobiček, če prodaja nepremičnino v 15 letih po nakupu.

•    Več o davčnih obveznostih si preberite tu: https://www.fu.gov.si/fileadmin/Internet/Zivljenjski_dogodki/Primer_Napoved_za_odmero_dohodnine_od_dobicka_iz_kapitala_pri_odsvojitvi_nepremicnine.pdf  

11. Izpisek iz katastra

Izpisek iz katastra vsebuje podatke o parcelah in namembnosti zemljišča. Pomembno je, da se podatki ujemajo z dejanskim stanjem na terenu.

•    Pridobite izpisek iz katastra tu: https://e-uprava.gov.si/podrocja/nepremicnine-in-okolje/geodetski-podatki/potrdilo-iz-zbirk-geodetskih-podatkov.html  

12. Potrdilo o nezgodah ali zavarovalni polici

Če je nepremičnina zavarovana, mora prodajalec kupcu predložiti kopijo zavarovalne police. Ta dokument omogoča vpogled v morebitne pretekle škode in odprte zahtevke.

Zaključek

Prodaja ali nakup hiše vključuje obsežno dokumentacijo, ki je ključna za varen in zakonit postopek. Skrbno pripravljena in preverjena dokumentacija zagotavlja pravno varnost in uspešen zaključek nepremičninskega posla. Čeprav je zbiranje dokumentov lahko zamudno, se izplača, saj omogoča miren postopek za obe strani. Za pomoč pri pripravi dokumentacije je priporočljivo sodelovati z notarji, pravniki ali nepremičninskimi strokovnjaki.

Vse omenjene dokumente je mogoče pridobiti preko pristojnih uradov ali elektronskih sistemov, ki olajšajo dostop do potrebnih informacij. 
Skrbno ravnanje s papirji vam lahko prihrani čas in stres, obenem pa zagotavlja varnost in transparentnost vašega nepremičninskega posla.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: Prodaja hiše, nakup nepremičnine, kupoprodajna pogodba, zemljiškoknjižni izpisek, gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, energetska izkaznica, geodetski posnetek, potrdilo o namenski rabi zemljišča, hipoteka na nepremičnini, davek na promet nepremičnin, izpisek iz katastra