Oderuške najemnine so po zakonu prepovedane! Kaj pravi zakon in kaj to pomeni za današnji nepremičninski trg?

Stanovanjski trg v Sloveniji že nekaj časa bije bitko z izjemno visokimi najemninami. Včasih le-te presegajo celo meje dobrega okusa, zato je pomembno vedeti, kdaj visoka najemnina preraste v oderuštvo. Pa sploh veste, da vas zakon ščiti pred pretiranimi cenami najemnin?

V nadaljevanju:

Kaj pravi zakon: Kaj sploh pomeni oderuška najemnina?

Kaj, če v občini ni dovolj primerljivih stanovanj?

Kako ugotovite, ali plačujete oderuško najemnino?

Kaj pomeni prepoved oderuških najemnin za nepremičninski trg?

Dobra praksa iz Nemčije: Omejitve rasti najemnin kot vzor?

Kako bi se nemški model lahko implementiral v Sloveniji?

Zakaj je pomembno, da poznate svoje pravice?

V nadaljevanju vam bomo natančno pojasnili, kaj pomeni "oderuška najemnina" po Stanovanjskem zakonu (SZ-1), kako lahko preverite, ali je vaša najemnina oderuška, ter kakšne so vaše pravice kot najemnika. Prav tako smo za vas pogledali primer dobre prakse iz Nemčije, kjer so rast najemnin regulirali z jasno določenimi pravili.

Kaj pravi zakon: Kaj sploh pomeni oderuška najemnina?

Marsikdo se sprašuje, kaj natančno pomeni izraz "oderuška najemnina"? Slovenski Stanovanjski zakon (SZ-1) to jasno opredeljuje v 119. členu, kjer pravi:

"Oderuška najemnina je najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer se upošteva tudi lokacija in oprema stanovanja."

Preprosto povedano: če v občini najemnina za podobno stanovanje znaša povprečno 500 € mesečno, bi bila oderuška najemnina vsaka najemnina nad 750 € mesečno (50 % več od povprečne).

Kaj, če v občini ni dovolj primerljivih stanovanj?

Zakon razmišlja tudi o manjših občinah, kjer morda ni dovolj primerljivih stanovanj. V takšnih primerih se povprečna tržna najemnina določi na podlagi širše regije.

Kako ugotovite, ali plačujete oderuško najemnino?

Marsikateri najemnik sploh ne ve, da plačuje oderuško ceno za svoje bivališče. Če sumite, da ste oškodovani, imate po zakonu (120. člen SZ-1) možnost, da:

1. zahtevate, da občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino vaše najemnine;
2. občina je dolžna v roku 15 dni preveriti, ali je vaša najemnina res oderuška. Pri tem bodo upoštevali vse okoliščine najemne pogodbe (oprema, lokacija, stanje stanovanja);
3. če se ugotovi, da ste res plačevali oderuško najemnino, imate pravico zahtevati vračilo preveč plačane najemnine, hkrati pa lahko zahtevate tudi ustrezno spremembo višine najemnine v najemni pogodbi.

V primeru spora se lahko obrnete tudi na sodišče splošne pristojnosti.

Primer iz prakse:

V Ljubljani je povprečna neto najemnina za dvosobno stanovanje okoli 800 €/mesec, brez dodatnih stroškov. Če vaš najemodajalec zahteva neto najemnino v višini 1.300 €/mesec za podobno stanovanje na podobni lokaciji, lahko govorimo o oderuški najemnini (ker presega povprečje za več kot 50 %). V tem primeru imate polno pravico zahtevati pregled najemnine in povrnitev preveč plačanega zneska.

Vir: Stanovanjski zakon SZ-1

Kaj pomeni prepoved oderuških najemnin za nepremičninski trg?

Visoke in oderuške najemnine imajo negativne posledice na celoten trg in družbo:

• zmanjšanje dostopnosti stanovanj: oderuške cene odvračajo mlade družine in posameznike od najema in jih silijo v oddaljene kraje;
• socialne posledice: višje najemnine pomenijo večjo socialno neenakost in slabše življenjske pogoje za mnoge prebivalce;
• nestabilnost trga: dolgoročno to vodi v socialno nestabilnost in splošno nezadovoljstvo, kar lahko vpliva tudi na kvaliteto bivanja v mestih.

Dobra praksa iz Nemčije: Omejitve rasti najemnin kot vzor?

V Sloveniji o omejitvah rasti najemnin še vedno samo bolj govorimo, v Nemčiji pa so že pred leti uvedli regulacijo, ki jasno določa maksimalno zvišanje najemnin v določenem obdobju. Tam veljajo naslednja pravila:

• najemnina se v določenih območjih ("Mietpreisbremse") ne sme zvišati za več kot 10 % nad povprečjem območja;
• to pravilo velja predvsem za velika mesta, kot sta Berlin in München, kjer je trg nepremičnin zelo napet;
• posledično so stanovanja dostopnejša, prebivalci bolj zadovoljni, trg pa stabilnejši.

Čeprav se sistem v Nemčiji ni izkazal za popolnega, je vendarle pomagal zajeziti nenadzorovane rasti cen in zmanjšal oderuške prakse.

Kako bi se nemški model lahko implementiral v Sloveniji?

V Sloveniji bi lahko uvedba podobne zakonodaje prinesla pozitivne učinke, predvsem v Ljubljani, Mariboru, Kopru in drugih večjih mestih, kjer cene najemnin nenadzorovano rastejo. Potrebno pa bi bilo:

• natančno določiti območja, kjer bi omejitve veljale;
• redno spremljati povprečne tržne cene in transparentno objavljati podatke;
• aktivneje delovati s strani občin, ki bi morale spremljati trg in opozarjati na kršitve.

Vir:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

Nemški nadzor najemnin: Kateri pravni predpisi veljajo?

Zakaj je pomembno, da poznate svoje pravice?

Oderuške najemnine so problem, ki prizadene mnoge najemnike in negativno vpliva na kakovost življenja. Stanovanjski zakon (SZ-1) vas jasno ščiti pred temi praksami, zato je pomembno, da poznate svoje pravice in jih po potrebi tudi uveljavite.

Razmislek o uvedbi omejitev rasti najemnin, kot to uspešno počnejo v Nemčiji, bi lahko bil ključ do dolgoročne stabilnosti nepremičninskega trga v Sloveniji.

Če menite, da ste žrtev oderuške najemnine, ukrepajte! Obrnite se na svojo občino in preverite, kakšne so vaše možnosti.

Članki, ki bi vas tudi zanimali:

Kaj mora vsebovati najemna pogodba?
Delitev stroškov med najemnikom in najemodajalcem
Zakaj je v Sloveniji 160.000 stanovanj praznih?

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: oderuške najemnine, stanovanjski zakon SZ-1, visoke najemnine, omejitev najemnin, pravice najemnikov, povprečna tržna najemnina, nepremičninski trg Slovenija, primerjava z Nemčijo