Uvodno pojasnilo: v tem članku obravnavamo najemno pogodbo za stanovanje.

Da bi se izognili nesporazumom in pravnim težavam, mora biti najemna pogodba pripravljena v skladu s Stanovanjskim zakonom (SZ-1). Ta zakon določa, katere elemente mora pogodba vsebovati, ter kako je urejeno razmerje med lastnikom in najemnikom.

V nadaljevanju bomo pregledali vse ključne točke, ki jih mora vsebovati vsaka pravilno sestavljena najemna pogodba, ter razložili odgovornosti in stroške obeh pogodbenih strank.

Kdo lahko sklene najemno pogodbo?

Predvsem je pomembno, da najemnik sklepa najemno pogodbo z osebo, ki je upravičena, da kot najemodajalec najemno pogodbo tudi sklene. To je v prvi vrsti lastnik stanovanja, ali pa od lastnika pooblaščena oseba. Na strani najemnika, pa lahko pogodbo sklene vsaka pravno oz. opravilno sposobna oseba, ali njen pooblaščenec.

Kaj, če je lastnikov stanovanja več (solastništvo na stanovanju)?

Potem morajo na strani najemodajalca podpisati najemno pogodbo vsi solastniki oz. njihovi pooblaščenci.

Oblika in trajanje najemne pogodbe

Pisna oblika:

Najemna pogodba naj bo sklenjena v pisni obliki. Tako se izognemo morebitnim nesporazumom ali nejasnostim.

Trajanje pogodbe:

Najemna pogodba se lahko sklene:

Za nedoločen čas – brez vnaprej določenega datuma prenehanja.
Za določen čas – z jasno določenim obdobjem trajanja, po katerem je lahko podaljšana ali pa pogodba preneha že s samim potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

Podnajem:

Podnajem ni dovoljen, tudi če izrecno tako ne piše. Najemnik pa lahko del stanovanja odda v podnajem samo pod pogojem, da ima izrecno soglasje najemodajalca za podnajem. Podnajemna pogodba mora biti pisna.

Obvezni elementi najemne pogodbe

Stanovanjski zakon določa, da mora vsaka najemna pogodba vsebovati vsaj naslednje podatke:

Podatki o nepremičnini:

ID znak stanovanja (iz zemljiške knjige, oz. katastra), točen naslov;

Natančen opis stanovanja (lega, površina, razporeditev);

Komunalna opremljenost (elektrika, voda, ogrevanje itd.);

Leto izgradnje in način uporabe.

V kolikor je stanovanje opremljeno, priporočamo še opis in popis opreme, s sklikovnim materialom kot prilogo pogodbe.

Podatki o pogodbenih strankah:

Ime in priimek ter davčna številka in EMŠO številko najemodajalca in najemnika.
Podatki o vseh osebah, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje.

Najemnina in stroški:

Višina najemnine ter način in roki plačevanja.

Določitev stroškov, ki jih nosi najemnik in tistih, ki so breme lastnika.

Obratovalni stroški (elektrika, voda, ogrevanje, smeti…).

Rezervni sklad (breme lastnika).

Pravice in obveznosti obeh strank:

Način uporabe nepremičnine.
Pravila glede vzdrževanja in popravil.
Možnost odpovedi in razlogi za odpoved.
Določila o preverjanju uporabe stanovanja s strani lastnika.

Trajanje najemnega razmerja in predaja stanovanja:

Čas trajanja pogodbe in pogoji za podaljšanje.

Način predaje stanovanja ob začetku in ob izteku najema.

Priporočamo popis števcev ob začetku in koncu najemnega razmerja, kar naj bo priloga primopredajnega zapisnika na začetku in ob koncu najemnega razmerja.

Kdo krije katere stroške?

Zakon jasno določa, kateri stroški bremenijo lastnika in kateri najemnika. Pomembno je, da so ti stroški natančno zapisani v pogodbi, da ne pride do nesporazumov.

Stroški lastnika:

Vplačila v rezervni sklad.

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ)

Stroški večjih popravil, ki so nujni za varnost in ohranitev objekta (npr. popravilo strehe, fasade, dvigala).

Stroški, ki nastanejo zaradi neodložljivih popravil za zaščito stanovalcev in nepremičnine.

Stroški najemnika:

Redni obratovalni stroški, kot so:

• Elektrika
• Voda
• Ogrevanje
• Odvoz smeti
• Čiščenje skupnih prostorov
• Stroški hišnika
• Uporaba dvigala
• Zavarovanje stavbe
• Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in rezervni sklad: v najemni pogodbi se lahko določi, da stroške ali del njih nosi najemnik. V praksi je velikokrat breme stroška NUSZ najemnikovo.
• Stroški rednega vzdrževanja – sem spadajo manjša popravila in vzdrževanje notranje opreme (npr. menjava žarnic, popravilo pip, vzdrževanje gospodinjskih aparatov).
• Škoda, povzročena s strani najemnika – Če najemnik povzroči škodo, je dolžan kriti stroške popravila.

Najemnikom priporočamo obvezno zavarovanje premičnin in splošne odgovornosti!

Zakaj je pomembno, da je pogodba sklenjena na način, da ne pušča dvomov?

Če najemna pogodba ni jasno definirana, lahko pride do resnih težav, kot so:

• Spori glede plačila najemnine in stroškov.
• Nesoglasja pri vzdrževanju in popravilih.
• Nepoštene odpovedi najemnega razmerja.
• Nejasnosti pri vračilu varščine ob izteku pogodbe.

Obe stranki pogodbe, to sta najemnik in najemodajalec, morata poznati in razumeti svoje pravice in obveznosti. Z dobro sestavljeno najemno pogodbo se izognete konfliktom in imate pravno varnost.

V izogib morebitnim nesporazumom, je najemna pogodba lahko sklenjena tudi v obliki notarskega zapisa, kar eliminira pomote v razumevanju in povečuje varnost obeh strank.

Zaključek

Preverite pogodbo pred podpisom!
Najemna pogodba je pravni dokument, ki mora biti jasno in natančno opredeljen. Pred podpisom je priporočljivo, da jo preveri pravni strokovnjak.

• Bodite pozorni na vse ključne sestavine pogodbe.
• Natančno določite obveznosti in stroške vsake stranke.
• Pogodbo sklenite izključno v pisni obliki.

Zavarujte svoj najem – sklenite pregledno in varno pogodbo!

Članki, ki bi vas tudi zanimali:

Obvezna dokumentacija pri prodaji stanovanja
Vodnik za najemnike in najemodajalce nepremičnin

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: najemna pogodba, stanovanjski zakon, pravice najemnika, stroški najemnika, stroški najemodajalca, najemnina, pravna varnost​