Ste lastnik nepremičnine, ki še ni energetsko sanirana? Ali razmišljate o nakupu hiše ali stanovanja?

Potem je za vas pomembna sledeča informacija: Evropska unija pripravlja pomembne spremembe, natančneje nov sistem trgovanja z emisijami, ki bo občutno zvišal stroške pri energetsko nesaniranih nepremičninah. 

Za lastnike nepremičnin to pomeni, da bodo morali vsako leto plačevati za emisije CO2, ki jih povzroča ogrevanje njihovih stavb — predvsem, če te niso energetsko sanirane in se ogrevajo s fosilnimi gorivi (npr. plin, kurilno olje).

V članku vam predstavljamo, kaj vas čaka ob uvedbi direktive, kako lahko ukrepate že zdaj in zakaj je energetska sanacija pomembna ne samo za okolje, ampak tudi za vrednost vaše nepremičnine.

V nadaljevanju:

Kaj je ETS-2 in kako bo uvedba izgledala v praksi?

Kakšni bodo stroški za lastnike nesaniranih stavb?

Bo nova direktiva vodila v višje najemnine?

Izračun stroškov na primeru

Kaj lahko storijo lastniki nepremičnin že danes?

Kaj je ETS-2 in kako bo uvedba izgledala v praksi?

ETS-2 je razširitev obstoječega sistema trgovanja z emisijami in del evropskega paketa Fit for 55 (Pripravljeni na 55), ki predvideva 55 odstotno zmanjšanje emisij toplogrednih plinov do leta 2030 v primerjavi z letom 1990. Cilj je zmanjšati emisije toplogrednih plinov in doseči podnebne cilje EU.

V praksi bo to izgledalo tako, da bodo morali lastniki nepremičnin kupiti emisijske pravice na količino izločene CO2 emisije, ki jo povzročajo njihove nepremičnine. To torej pomeni, da bodo vsi lastniki nesaniranih stavb, ki bodo še uporabljali zastarele načine ogrevanja, morali plačati višje stroške zaradi večjih količin CO2. Po nedavnih ocenah, ki jih povzema spletni portal Climate, bi stroški do leta 2040 lahko narasli za več kot 600 odstotkov. 

Direktiva Evropske Unije je bila sprejeta leta 2023 in jo morajo države EU, vključno s Slovenijo, vpeljati v nacionalne zakone do leta 2027.

Slovenija natančnih izračunov oziroma informacij še ni pripravila. Je pa jasno, da bodo stroški narasli tudi za slovenske lastnike energetsko nesaniranih nepremičnin, kar bo vplivalo na tržno vrednost tovrstnih objektov – kupci bodo namreč pri odločitvi upoštevali pričakovane dodatne stroške za energijo in emisije.

Kakšni bodo stroški za lastnike nesaniranih stavb?

Po simulacijah podjetja Purpose Green bi lahko stroški za lastnike nesaniranih stanovanjskih objektov dosegli:

Leta 2026: približno 431 € letno

Leta 2030: med 784 € in 1.960 € letno

Leta 2040: do 3.135 € letno

Za večstanovanjske stavbe naj bi bili stroški še višji. Na primer, v nemškem Augsburgu bi lahko lastnik stavbe s šestimi stanovanji plačeval med 6.655 € in 48.403 € letno, odvisno od okoliščin.

Bo nova direktiva vodila v podražitev najemnin?

Višji stroški emisij CO2 bi lahko občutno vplivali tudi na najemnike stanovanjskih nepremičnin in poslovnih prostorov. Čeprav naj bi obveznosti plačila emisijskih pravic nosil lastnik, je zelo verjetno, da bodo lastniki dodatne stroške vsaj deloma prenesli na najemnike z dvigom najemnin ali povišanimi obratovalnim stroški. 

Če bodo torej stroški pri energetsko nesaniranih nepremičninah naraščali, lahko pričakujemo, da bodo najemnine za energetsko nesanirane objekte stagnirale in bodo torej za lastnike predstavljale manj donosno dolgoročno naložbo. Energetska sanacija bo pomemben dejavnik za dolgoročno stabilnost in privlačnost nepremičnin na najemniškem trgu.

Izračun stroškov na primeru

Poglejmo, kakšni bi bili vaši stroški, če bi kupili hišo z bivalno površino 120 m2, ki še ni energetsko sanirana in ima ogrevanje na zemeljski plin. 

Povprečna letna poraba energije za tako nesanirano stavbo znaša približno 200 kWh/m² letno, kar je 24.000 kWh/leto za celotno hišo.

Ocenjena količina emisij CO2 za ogrevanje s plinom je približno 0,20 kg CO2 na kWh. To pomeni približno 4,8 ton CO₂ na leto.

Če predpostavimo, da bo do leta 2030 cena emisij znašala 250 €/tono CO₂, bi bili dodatni letni stroški CO2 za lastnika približno:

4,8 ton CO₂ x 250 € = 1.200 €/leto

Če bi hišo lastnik uporabljal 10 let brez energetske prenove, bi to pomenilo približno 12 tisoč evrov dodatnih stroškov. 

Brez sanacije bi se dodatni stroški morali realno vračunati v kupoprodajno vrednost, kar pomeni, da bi vrednost nesanirane hiše v prihodnosti upadla, saj bi novi lastnik moral prevzeti stroške energetske prenove ali pa višje obratovalne stroške zaradi CO2 emisij.

Kaj lahko storijo lastniki nepremičnin že danes?

Energetska sanacija: Investicija v izolacijo, zamenjavo oken in ogrevalnih sistemov lahko zmanjša emisije in stroške, ki bi vam nastali po implementaciji direktive. 

Prehod na obnovljive vire energije: Z zamenjavo fosilnih goriv z obnovljivimi viri ogrevanja, kot so toplotne črpalke, biomasa ali sončni kolektorji, se zmanjša potreba po nakupu emisijskih kuponov. 

Aktivno spremljanje zakonodaje: Sproten pregled zakonodajnih sprememb omogoča pravočasno ukrepanje in načrtovanje investicij, kar lahko prepreči nenadne finančne obremenitve v prihodnosti.

Zaključek

ETS-2 prinaša pomembne spremembe za lastnike nepremičnin v Evropski Uniji. Pravočasna priprava in investicije v energetsko učinkovitost lahko zmanjšajo finančne obremenitve in ohranijo vrednost nepremičnin. Svetujemo, da lastniki že zdaj začnejo z načrtovanjem potrebnih ukrepov.

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali:

Delitev stroškov med najemnikom in najemodajalcem: Kaj določa Stanovanjski zakon (SZ-1) 

7 največjih napak iskalcev nepremičnin! Kako se jih lahko izognete. 

Najem ali nakup? Kako izbrati najboljšo možnost za vaše potrebe 

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku:

ETS2, CO2, davek, energetska sanacija, nepremičnine, okolje, EkoSklad, obnovljivi viri, zeleni preboj, trgovanje z emisijami, Slovenija