Vlada že od lanskega leta napoveduje uvedbo davka na nepremičnine. Če povzamemo: obdavčene bi bile vse druge in nadaljnje nepremičnine, medtem ko bi bila prva nepremičnina – torej tista, namenjena lastnikovemu stalnemu prebivanju – izvzeta. Po trenutnem predlogu bi davek znašal 1,45 odstotka od posplošene vrednosti nepremičnine, kot jo je vlada nedavno določila.

Koliko je po novem vredna vaša nepremičnina in na kakšni vrednosti bi torej temeljila obdavčitev za vas, preverite TUKAJ. 

Več o novih posplošenih vrednostih nepremičnine pišemo v članku: Vaša nepremičnina bo dobila novo posplošeno vrednost

V nadaljevanju: 

Slovenija razdeljena na dva pola

Država, reguliraj cene najemnin in stanovanj!

Lastniki, prikladni grešni kozel države?

Stiska s stanovanji kot posledica več kompleksnih dejavnikov

Slovenija razdeljena na dva pola

Ob napovedi davka na nepremičnine se je slovenska javnost precej hitro razdelila na dva nasprotujoča si pola: Na eni strani večinoma najemniki oziroma tisti, ki se z obdavčitvijo nepremičnin strinjajo. Obdavčitev se jim zdi smiselna predvsem, da bi se zajezilo množične nakupe nepremičnin kot investicije. Verjamejo, da je pravica do stanovanja temeljna in bi morala imeti prednost pred dobičkonosnim izkoriščanjem nepremičninskega trga.

Verjamejo, da bi obdavčitev premožnejšim posameznikom otežila kupovanje stanovanj "na zalogo", zmanjšala delež praznih nepremičnin in s tem ublažila pritisk na stanovanjske kapacitete.

Na drugi strani pa so večinoma lastniki nepremičnin, ki obdavčitev razumejo kot iracionalno in celo škodljivo. Pojavljajo se celo opozorila, da bi bil takšen zakon lahko v neskladju z ustavo. 

Končne odločitve vlade še ni, a od neuradnih virov, ki se gibljejo v krogih odločevalcev je slišati, da bo davek najverjetneje res sprejet. Pa je to smiselno? V nadaljevanju predstavljamo argumente obeh strani.

Država, reguliraj cene najemnin in stanovanj!

Eden najglasnejših predstavnikov tabora, ki se ne zavzema le za uvedbo davka na nepremičnine, temveč tudi za strožjo regulacijo trga, je organizacija Stanovanjski blok, samoorganizirana ljudska iniciativa. V svojih javnih pozivih ostro kritizirajo pasivnost vlade in finančnega ministrstva, ki se po njihovem mnenju izogibata resničnim sistemskim spremembam.

»Lahko sklenemo le, da obstaja močna volja, da se nič ne spremeni – in to ne velja le za kapitalske interese, temveč tudi za samo vlado. Če bi bil namen resen, bi se ministrstvo moralo lotiti progresivne obdavčitve premoženja najbogatejših ter zbrana sredstva takoj vložiti v gradnjo in obnovo javnih neprofitnih najemnih stanovanj. Nekaj deset milijonov evrov, ki jih je vlada namenila stanovanjskemu skladu, ni niti približek sistemskega financiranja, ki ga potrebujemo za vzdržno in kakovostno javno stanovanjsko politiko,« so zapisali na svoji spletni strani.

Ob podpori davku na nepremičnine v Stanovanjskem bloku izpostavljajo tudi druge ukrepe, ki bi po njihovem mnenju morali biti del širše stanovanjske reforme. Med drugim zahtevajo prepoved kratkoročnega turističnega oddajanja v občinah z izrazito stanovanjsko stisko. V Ljubljani, kjer je pritisk na stanovanjski trg najmočnejši, naj bi takšne nastanitve po ocenah zavzele približno tri odstotke celotnih stanovanjskih zmogljivosti.

Zavzemajo se tudi za uvedbo progresivne obdavčitve praznih in špekulativnih stanovanj, katerih lastniki jih namenjajo zgolj naložbi in jih pogosto pustijo prazne. Cilj takšne obdavčitve bi bil spodbuditi dolgoročno oddajanje in preprečiti koncentracijo nepremičnin v rokah ozkega kroga najpremožnejših posameznikov.

Lastniki stanovanj, prikladni grešni kozel države?

Na nasprotni strani razprave o uvedbi davka na nepremičnine stoji Združenje lastnikov nepremičnin, ki ukrep ocenjuje kot nesmiseln in škodljiv. Predsednik združenja Edo Pirkmajer opozarja, da vlada s svojo retoriko in zakonodajnimi predlogi izključuje zasebni sektor iz stanovanjske politike ter s tem nadaljuje prakso, značilno za nekdanje socialistične režime.

Kot pravi, je minister Maljevac s svojo izjavo, da so stanovanja namenjena bivanju in ne naložbi, izrazil nasprotovanje zasebnim investicijam v stanovanjsko gradnjo zunaj neposrednih potreb investitorjev. Takšno stališče po Pirkmajerjevem mnenju močno spominja na sistem nekdanje Jugoslavije, kjer je bilo privatno investiranje v stanovanja celo zakonsko prepovedano. »Če bi ista načela prenesli na prehranski sektor, bi kmetom lahko rekli, naj pridelujejo zgolj zase in naj ne investirajo. Tudi ta sistem smo že poznali – skupaj z zemljiškim maksimumom« opozarja.

Pirkmajer meni, da aktualna vlada zasebnim lastnikom, bodisi fizičnim osebam ali podjetjem, ne priznava legitimnosti ustvarjanja dobička na stanovanjskem trgu. »Gre za ideološko stališče, ki najemodajalce prikazuje kot izkoriščevalce in podpihuje idejo, da je edina rešitev stanovanjske stiske v širjenju javnega sektorja,« pravi.

Dotakne se tudi nedavnega sporočila ministrstva za solidarno prihodnost, ki za prihodnje desetletje napoveduje vložek sto milijonov evrov letno v gradnjo javnih najemnih stanovanj. Ob tem izpostavlja kontradikcijo: vlada na eni strani promovira vlaganje v javni sektor, na drugi pa načrtuje uvedbo davka, s katerim naj bi v proračun prispevali kar 600 milijonov evrov – in to ne v korist stanovanjske politike, temveč za razbremenitev plač in spodbujanje zasebne potrošnje.

»Ali zasebni sektor res ne more prispevati drugače kot z novimi davki? 600 milijonov evrov za dobiček, ki ga ni! Je to kazen za generacije, ki so investirale v nepremičnine?« se sprašuje. Poudarja tudi, da naj bi novi davek prizadel kar 260.300 Slovencev, ki imajo v lasti več kot eno stanovanje – zgolj zato, ker so se odločili za dodatno naložbo. »Kam nas vodi takšna politika?« zaključuje Pirkmajer.

Stiska s stanovanji je posledica več kompleksnih dejavnikov

Ob problematiki nepremičninskega trga, ki je v Sloveniji, predvsem v Ljubljani, z vse višjimi cenami, ki so v primerjavi s povprečnimi plačami nesorazmerno in gotovo nevzdržne, se pogosto omenja zahteva po regulaciji najemnin in cen nepremičnin. To naj bi bila rešitev stanja.

Vendar pa se v teh razpravah pogosto zanemari eno ključnih dejstev: cene nepremičnin praviloma rastejo sorazmerno z gospodarsko rastjo države. Problem nastane, ko ta rast ni sorazmerna z rastjo plač – pomemben dejavnik je nizka produktivnost in tudi visoka obdavčitev plač. Predvsem pa je problem, da ko gradnja stanovanjskih kapacitet ne dohiteva povpraševanja, takrat postaja lastništvo – in pogosto tudi najem – vse težje dosegljiv za povprečnega prebivalca.

Poglejmo podatke, najprej za plače. Povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja je bila v lanskem letu po podatkih GURS približno 4.200 evrov. Točnega podatka o povprečni neto plači v Ljubljani nimamo. Vendar je povprečna slovenska neto plača po najnovejših podatkih znašala 1.600 evrov. Če predpostavimo, da je ljubljanska plača za približno 10 odstotkov višja od slovenskega povprečja, dobimo znesek v višini 1.760 evrov. 

Če bi želel povprečen Ljubljančan kupiti rabljeno stanovanje v velikosti 50 kvadratnih metrov, bi moral za to nameniti skoraj deset letnih neto plač. Za primerjavo: povprečen Dunajčan bi moral za nakup rabljenega stanovanja enake velikosti nameniti 7,7 letnih neto plač, približno toliko tudi povprečen prebivalec Berlina. Slabše razmerje pa je denimo v češki Pragi, kjer bi povprečen prebivalec za nakup rabljenega stanovanja v velikosti 50 m² moral odšteti dobrih 13 letnih neto plač. Povprečen Zagrebačan bi moral odšteti nekoliko manj kot povprečen Ljubljančan.

Resen problem je tudi izjemno nizka gradbena aktivnost. Stanovanjski fond se povečuje prepočasi, kar pomeni, da se ponudba ne more približati naraščajočemu povpraševanju. Analiza, ki smo jo pred kratkim opravili, jasno kaže, da število novogradenj že več let zaostaja za realnimi potrebami trga, kar dodatno poglablja stanovanjsko stisko. Kljub pomanjkanju stanovanjskih kapacitet smo imeli v lanskem letu že tretje leto zapored upad izdanih gradbenih dovoljenj za stavbe. Natančneje: v letu 2024 je bilo v Sloveniji izdanih nekaj več kot 5.800 gradbenih dovoljenj za stavbe, kar je dva odstotka manj kot leto prej. Še izrazitejši je bil padec pri načrtovanih stanovanjih – teh je bilo za 14 odstotkov manj kot leto prej, kar kaže na nadaljevanje negativnega trenda na področju stanovanjske gradnje, kljub napovedani državni podpori, piše SURS. 

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Miljarda evrov za gradnjo stanovanj ne bo rešila nepremičninskega trga brez hitrejše birokracije

Analiza trga 2025: Za koliko so se prodala stanovanja v Ljubljani letos?

Bodo najemodajalci dobili ugodnejše pogoje?

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

Davek, nepremičnine, vlada, obdavčitev, stanovanje, lastniki, najemniki, trg, investicija, Ljubljana, stiska, reforma, kapacitete, najemnine, cene, rast, plače, neto, gradnja, povprečna, vrednost, zakon, stanovanjski, trg, kapitalski, javni, zasebni, politika, sklad, regulacija.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.