Zemljiška knjiga: tri ključne stvari, ki jih morate preveriti pred nakupom nepremičnine
Avtor: Kristina · 3. september 2025
Nakup nepremičnine je za večino ljudi ena največjih življenjskih odločitev – in hkrati ena najdražjih. Prav zato je ključno, da se pred podpisom pogodbe dobro pozanimate o pravnem stanju nepremičnine, ki jo želite kupiti. Ogromno informacij je javno dostopnih v zemljiški knjigi, ki je danes na voljo kar na spletu.
Predstavljajte si, da kupite hišo z velikim vrtom – šele po podpisu pogodbe pa izveste, da ima sosed služnost poti čez vaše dvorišče. Ali pa, da nepremičnina, v katero ste vložili vse prihranke, nosi hipoteko banke. Takšne zgodbe niso redke in včasih pomenijo dolgotrajne težave ali celo izgubo denarja.
Da se temu izognete, je prvi korak pregled zemljiške knjige, ki je javno dostopna in vam lahko razkrije marsikaj. Od podatka o tem, kdo je dejanski lastnik nepremičnine, do tega, ali je etažirana, ali ima finančna bremena, služnosti ali pa predkupno pravico, ki daje nekomu drugemu prednost pri nakupu. Vse to lahko bistveno vpliva na vaše lastništvo in sam postopek nakupa.
Če vas zanima več o tem, kako varno in pametno stopiti v svet nepremičnin, nas spremljajte – kmalu odpiramo Nepremičninsko akademijo, kjer boste dobili odgovore in praktične napotke za vsak korak na poti do vašega novega doma.
V današnjem članku pa razlagamo tri ključne stvari, ki jih je treba vedno preveriti v zemljiški knjigi, pojasnjujemo, kaj pomenijo in kako bi lahko vplivale na vas kot bodočega kupca.
V nadaljevanju:
Hipoteke in finančna bremena
Preden se odločite za nakup nepremičnine, je ključnega pomena, da preverite, ali na njej obstajajo finančna bremena, predvsem hipoteke. To lahko preverite v zemljiški knjigi, kjer najdete podatek o morebitnem obstoju hipotek, kdo je upnik in kakšna je njena višina.
Če ima nepremičnina hipoteko to v praksi pomeni, da nepremičnino obstoječi lastnik lahko proda le, če je hipoteka pred tem izbrisana ali če upnik soglaša s prodajo. Brez tega soglasja bi lahko prodaja postala pravno tvegana ali celo neveljavna. Zato je pri pripravi kupoprodajne pogodbe vedno priporočljivo, da se jasno zapiše, da mora obstoječi lastnik pred prenosom lastništva poravnati vse obveznosti iz hipoteke.
Nasvet: že vnaprej uskladite pogoje z banko ali upnikom, da ne pride do nepričakovanih zapletov. Hipoteka lahko namreč vpliva tudi na ceno nepremičnine: nepremičnina z obstoječim bremenom je običajno manj privlačna za kupce, ker prinaša dodatno administrativno in finančno breme.
Poleg hipotek se v zemljiški knjigi lahko pojavijo tudi druga finančna bremena, kot so:
-
Izvršbe – prisilna zavarovanja za poravnavo dolgov, ki lahko preprečijo razpolaganje z nepremičnino.
-
Davčni dolgovi – nepremičnina je lahko obremenjena zaradi neporavnanih davkov, kar lahko vpliva na prenos lastništva.
-
Zastavne pravice – pravice upnikov, ki zagotavljajo poplačilo dolgov iz vrednosti nepremičnine, če dolžnik ne poravna obveznosti.
Predkupna pravica
Predkupna pravica je ena od ključnih pravnih omejitev, ki jo je treba preveriti v zemljiški knjigi, saj daje določeni osebi ali instituciji (najpogosteje občini) prednost pri nakupu nepremičnine. Predkupna pravica je namreč namenjena predvsem zaščiti javnega interesa ali določenih uporabnikov, na primer občine, ki lahko s tem nadzira razvoj prostora ali zagotovi, da se nepremičnine uporabljajo v skladu z urbanističnimi načrti. To pomeni, da nepremičnino ne more kupiti tretja oseba, dokler ni najprej ponujena tisti osebi oziroma instituciji, ki ima predkupno pravico.
V praksi to deluje tako: če lastnik želi prodati nepremičnino, mora najprej ponuditi nakup osebi ali instituciji z zapisano predkupno pravico. Ta ima določeno obdobje, da se odloči, ali bo pravico uveljavila. Če predkupnik nakupa ne želi, se lahko nepremičnina proda tudi tretji osebi.
Služnosti
Nepremičnino nikar ne kupujte, še preden ste se pozanimali, ali ima kakršnokoli služnost; služnosti so pravice, ki osebam ali institucijam (prav tako navedene v zemljiški knjigi) omogočajo uporabo nepremičnine v korist druge nepremičnine, oziroma določene osebe.
V praksi, pogoste služnosti izgledajo tako:
-
Pravica poti: oseba, ki ima služnost poti, lahko služečo nepremičnino uporablja, da pride do svoje nepremičnine. Torej, denimo, nekdo gre lahko čez vašo parcelo, da pride do svoje nepremičnine. To je pogosto pri parcelah, ki nimajo neposrednega dostopa do javnih cest.
-
Pravica gradnje ali dostopa: dovoljuje gradnjo ali vzdrževanje objektov, kot so daljnovodi, plinovodi ali druge tehnične naprave, ki morajo potekati preko služeče parcele oziroma nepremičnine.
-
Pravica doživljenjskega uživanja: določenim osebam omogoča uporabo ali uživanje nepremičnine za čas njihovega življenja, kar lahko vključuje pravico bivanja, obdelovanja zemljišča ali pobiranja pridelka.
Za lastnika služeče nepremičnine našteto pomeni, da je dolžan dovoliti uporabo svoje nepremičnine za izvajanje služnosti.
Kaj pa trajanje služnosti? Trajanje je lahko:
-
časovno omejeno – določen rok, po katerem služnost preneha,
-
doživljenjsko – v primeru pravice doživljenjskega uživanja, ki velja do smrti upravičenca,
-
neomejeno ali trajno – če je služnost vpisana kot trajna pravica, npr. za komunalne naprave ali ceste, in velja dokler je objekt ali infrastruktura v uporabi.
Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali
Kako težko je mladim danes priti do stanovanja?
Slovenci visoko na lestvici EU po številu drugih domov
Zavarovanje nepremičnine: kaj, kako, zakaj?
Uredniške smernice N24.si
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Besede, ki se pojavljajo v članku
nakup, nepremičnina, zemljiška knjiga, lastnik, hipoteka, bremena, služnost, predkupna pravica, etažiranje, pravni status, izvršba, zastavna pravica, davčni dolg, finančna obveznost, prodaja, pogodba, kupec, prodajalec, dostop, parcela, pravica poti, gradnja, kanalizacija, vodovod, upnik, poplačilo, omejitev, dolžnik, pravni postopek, varnost.