Zakaj obstoječi nepremičninski trg ustvarja nova socialna žarišča?

Sanje o lastnem domu postajajo za mlade nedosegljive

Naraščajoče cene nepremičnin imajo trenutno velik potencial za socialni konflikt. To velja še posebej za mlajšo generacijo, ki si lastnih nepremičnin ne more več privoščiti. Mlado populacijo pa država nujno potrebuje za ohranjanje ekonomske stabilnosti in rasti ter za zagotavljanje državnih in socialnih prihodkov.

Brez mlade populacije in dostopa do nepremičninskega trga po vrednosti kupne moči prebivalstva, nam grozi v nekaj letih padec državne ekonomije, izguba socialne stabilnosti ter zagotavljanje oskrbe na vseh področjih. Ko pridemo do te točke, ne bo več trgovin, turistov, restavracij, šol, medicinske in zdravstvene oskrbe ter številnih drugih storitev, ki jih bomo v prihodnosti nujno potrebovali za vsakodnevno življenje.

Kdo so špekulanti na nepremičninskemu trgu?

Generacija "Baby Boom (Rojeni 1946 - 1965)"

Starejši prebivalci Slovenije, tako imenovana generacija "Baby Boom", ki je živela v bivši SFRJ, so pred 30 leti kupili stanovanja za ceno avtomobila "stoenka" (Zastava 101), saj je takratna nova država Republika Slovenija nujno potrebovala denar. V letih 1991 in 1992 se je prodalo 1/3 nepremičnin v Sloveniji, kar pomeni približno 160.000 stanovanj po cenah med 100 in 150 €/m2 (povprečna plača v Ljubljani je takrat znašala okoli 100 €). Danes se ista stanovanja prodajajo po cenah med 3.000 do 4.000 €/m2 (povprečna plača znaša 1.400 €). Večina teh stanovanj je v slabem stanju in je potrebna večjih obnov, kar kupcu povzroča dodatne stroške.

Politika, finančni instituti in pretekli nepremičninski turizem

Po vstopu Republike Slovenije v Evropsko unijo in njenih prvih korakih, se je Slovenija po finančni krizi 2008/2009 začela odpirati tako imenovanemu nepremičninskemu turizmu. Predvsem politika in slovenske finančne institucije so omogočile nakup nepremičnin v Sloveniji tujcem izven Evropske unije. Izvor denarja teh vlagateljev v nekaterih primerih ostaja nejasen.
Tuji državljani, pretežno iz Rusije in Ukrajine, so izkoristili ohlapno zakonodajo in netransparentnost slovenskega bančnega sistema. Ustanavljali so nova podjetja v Sloveniji in s temi podjetji ter sredstvi neznanega izvora množično kupovali nepremičnine. Dodatno so jim slovenske banke odobravale posojila za nakup nepremičnin, zavarovana s samimi kupljenimi nepremičninami. Takšnih posojil si takrat večina slovenskih podjetij ali posameznikov ni mogla privoščiti.

Priliv tujih vlagateljev z neznanim kapitalom, skupaj s spodbujanjem ustanavljanja podjetij za nakup nepremičnin s strani politike in ugodnimi krediti bank, je imel močan vpliv na nepremičninski trg. V osrednji Sloveniji in na Primorskem je to privedlo do velikega povečanja cen nepremičnin in oteženega dostopa do lastnega stanovanja za Slovence. Mnogi premožni Slovenci so svoje ceneje kupljene nepremičnine iz 90-ih let prodali in z dodatnim kreditom kupili dražja stanovanja ali hiše, kar je še dodatno pognalo rast cen.

Investitorji in gradnja novih objektov - Umetno napihovanje cen 

Na slovenskem trgu novih nepremičnin že vrsto let vlada kritično stanje. Večino novih stanovanj se proda še pred začetkom gradnje. Kupci so bodisi premožni posamezniki, bodisi podjetja, ki si lahko privoščijo nakup s "podjetniškimi krediti" bank. Ko je gradnja končana, so nepremičnine vpisane v etažno lastnino in pridobijo uporabno dovoljenje. V tem trenutku se na trg lahko vključijo tudi fizične osebe, ki prej niso imele možnosti nakupa. Vendar pa so cene v večini primerov že tako visoke, da so za povprečnega prebivalca nedosegljive. Investitorji nimajo nobenega motiva za znižanje cen, saj so jim podjetja že v zgodnji fazi gradnje financirala velik del stroškov.

Moralna in družbena propast lastnikov nepremičnin, politike, finančnih institucij in investitorjev v Sloveniji

Slovenski nepremičninski trg je že od nekdaj zaznamovan z netransparentnostjo, ki se je v zadnjem času še poglobila. Kupci nepremičnin se soočajo z vedno večjimi izzivi in omejeno kupno močjo. Politika, finančne institucije in ostali akterji na tem področju ostajajo pasivni, brez jasnega načrta ali vizije za reševanje nastalih težav. Tudi ponudniki in nepremičninski posredniki niso kos novim razmeram, saj se še vedno preveč usmerjajo v želje lastnikov, ki pogosto nimajo ustreznega poznavanja trga.
Kdo bo prevzel odgovornost za nastalo situacijo? Odgovor je žalosten: nihče. Prebivalstvo se prepušča manipulacijam in živi v lažni realnosti, ki se bo kmalu porušila. Čas je, da se zavemo resnih posledic. Kdo bo v prihodnosti nudil pomoč današnjim 45-letnikom in starejšim generacijam, ko se bodo soočali z boleznimi, nakupovanjem, uporabo javnega prevoza? Ob trenutnih cenah nepremičnin (od 3.000 €/m2 naprej) in najemninah (20 €/m2), ob povprečni plači 1.400 €/mesec, si velika večina Slovencev ne more privoščiti dostojnega življenja. Pametna mladina, ki se ne želi sprijazniti z izkoriščanjem, bo poiskala priložnosti v tujini, kjer bo s svojim znanjem, pridobljenim v našem izobraževalnem sistemu, prispevala k napredku drugih držav.

Medijska manipulacija in zavajajoče objave

Mediji, politika in finančni instituti pogosto poročajo o nepremičninskem trgu na zavajajoč in manipulativen način. Banke želijo spodbujati posojila in hipoteke, mediji pa iščejo senzacionalne zgodbe. Posledično je slika o nepremičninskem trgu pogosto popačena in ne odraža resničnega stanja.

Zavajajoča mnenja lastnikov nepremičnin iz socialističnega obdobja

Velik del slovenskega prebivalstva, ki ima nepremičnine iz časa stare Jugoslavije, živi v prepričanju, da so te nepremičnine neprecenljive. Lastništvo nepremičnin je bilo v času socializma dostopno po nizkih cenah, kar je pripeljalo do napačne percepcije vrednosti nepremičnin danes. Ti lastniki pogosto svetujejo mladim, kako naj ravnajo, ne da bi razumeli sodobne tržne razmere.

Realnost za mlade

Mladi, ki danes vstopajo na nepremičninski trg, se soočajo z bistveno drugačnimi pogoji. Cene nepremičnin so previsoke, finančni pogoji pa neugodni. Nasveti starejših generacij, ki temeljijo na preteklih izkušnjah, so pogosto neuporabni v sodobnem kontekstu. Mladim je zato še posebej pomembno, da sami preverijo informacije, pridobijo neodvisne ocene in razumejo dejanske tržne pogoje.

Zaključek

V zadnjih letih se je število nepremičninskih turistov in tujih vlagateljev v Sloveniji znatno zmanjšalo. Če se ne bomo pravočasno zavedali, da so naši mladi prebivalci pomembnejši od kratkoročnih dobičkov iz oddajanja stanovanj preko Airbnb, nas bo kmalu doletela huda stanovanjska kriza, ki bo imela uničujoče posledice za celotno družbo.
Slovenci se moramo osvoboditi pasivnega sprejemanja informacij in prevzeti odgovornost za lastno prihodnost. Kritično razmišljanje in uporaba neodvisnih virov informacij sta ključnega pomena za sprejemanje premišljenih odločitev na nepremičninskem trgu. Še posebej mladi morajo biti previdni in se ne pustiti zapeljati v past manipulacij in lažnih obljub.

Da bi se izognili katastrofi na nepremičninskem trgu, potrebujemo:

- Dolgoročno vizijo stanovanjske politike: Usmeriti se moramo v zagotavljanje dostopnih stanovanj za mlade in ostale prebivalce, ki jih potrebujejo.

- Odgovorno ravnanje vseh deležnikov: Od vlade in institucij do lastnikov nepremičnin in posrednikov - vsi se moramo zavedati resnosti situacije in delovati v smeri trajnostnega reševanja.

- Kritično presojo medijskih vsebin: Ne smemo se pustiti zapeljati senzacionalističnim naslovom in enostransko usmerjenim informacijam.

- Izobraževanje in ozaveščanje: Mlade je potrebno opremiti s potrebnim znanjem in orodji za sprejemanje premišljenih odločitev o nakupu nepremičnin.

Avtor: Dimiter Kirkov - CEO N24 d.o.o.

Povezave:
https://www.dnevnik.si/1042845608 
https://www.zurnal24.si/slovenija/generacije-v-sloveniji-preverite-kateri-pripadate-343316 
https://www.stat.si/statweb/File/DocSysFile/11463/Slovenija-30-let.pdf 
https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/1992-01-0773/porocilo-o-visini-in-mesecni-stopnji-rasti-povprecnega-mesecnega-bruto-osebnega-dohodka-na-zaposlenega-delavca-v-republiki-sloveniji-in-v-gospodarstvu-republike-slovenije-januarja-1992-in-visini-neto-osebnega-dohodka-na-zaposlenega-delavca-v-obdobju-november-1991---januar-1992 
https://www.gov.si/assets/ministrstva/MGTS/Dokumenti/DTUR/Nova-strategija-2022-2028/Strategija-slovenskega-turizma-2022-2028-dokument.pdf 
https://www.stat.si/StatWeb/Field/Index/2/31 

#padeccennepremičnin #nepremičninskitrg #Slovenija #cenenepremičnin #nepremičnineLjubljana #najemnepremičnin #lastništvo #investicija #mladi #resnica #nepremičninskinasveti