Upoštevanje zakonodaje pri posredovanju nepremičnin v Sloveniji
Avtor: N24 · 2. september 2024
V Sloveniji večina ponudnikov nepremičnin, ocenjuje se kar 90 %, krši zakone pri posredovanju nepremičnin. Nepravilno oglaševanje ali nezakonita obdelava in komunikacija z zainteresiranimi strankami lahko privedejo do visokih kazni!
Nepremičninski posredniki, ki delujejo na spletnih straneh in socialnih omrežjih, kot so Facebook, LinkedIn in drugi, morajo upoštevati veljavno zakonodajo, ki ureja to področje. Trije glavni zakoni, ki ščitijo pravice potrošnikov in urejajo posredovanje nepremičnin v Sloveniji, so: Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1), Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2) in Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr).
Pred posredovanjem in sklenitvijo pogodb sta za potrošnika na začetku najpomembnejša Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1) in Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2).
1. Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)
ZVPot-1 je ključen zakon, ki ščiti pravice potrošnikov pri nakupovanju blaga in storitev, vključno z nepremičninami. Ta zakon določa, da morajo biti potrošniki jasno obveščeni o vseh bistvenih lastnostih nepremičnine, vključno s pravicami in obveznostmi, ki izhajajo iz nakupa ali najema. Vse informacije, ki jih posredniki in ponudniki nepremičnin delijo na socialnih medijih, morajo biti točne in ne zavajajoče.
Kdo so potrošniki po ZVPot-1?
Po ZVPot-1 so potrošniki fizične osebe, ki ne poslujejo kot zastopniki podjetja, temveč na lastni račun. Mednje spadajo lastniki nepremičnin ter iskalci nepremičnin za nakup ali najem. Zakon se ne uporablja za poslovanje nepremičninskih posrednikov s pravnimi osebami, ki nastopajo kot lastniki nepremičnin, kupci ali najemniki.
Za koga velja Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)?
Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1) velja za vse pravne osebe (npr. nepremičninske posrednike), ki poslujejo s fizičnimi osebami (potrošniki, prodajalci, najemodajalci, kupci in najemniki kot fizične osebe) prek spletnih strani, družbenih omrežij ali na druge načine na daljavo. Pravice, ki jih zakon zagotavlja potrošnikom, ni mogoče omejiti ali izključiti.
Kaj mora biti jasno komunicirano med ponudniki in potrošniki na podlagi Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)?
Zakon zavezuje in zahteva od ponudnika, da potrošniku:
Predhodne informacije ZVPot-1 (18. člen)
• Preverjeno blago ali storitev, ki jo ponuja ponudnik.- Obvezno navesti cene v ponudbi že na spletni strani
• Obvezno navedbo cen v ponudbi na spletni strani.
• Predhodne in podrobne informacije o ponudbi nepremičnine, vključno z njenim pravnim stanjem.
• Podatke o podjetju ali osebi, ki posreduje nepremičnino.
• Pogoje plačila in prevzema nepremičnine.
• Informacije o zakonskem jamstvu za skladnost blaga, storitve ali digitalne vsebine.
Trajanje pogodbe in pogoje za odstop od pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ali pogodbe s samodejnim podaljševanjem.
Informacije o pritožbenem postopku pri podjetju.
Prikaz lastnosti blaga (19. člen)
• Če podjetje ne more zagotoviti zahteve iz prejšnjega odstavka, blago odstrani iz prodaje.
Pogodbeni pogoji (IV: Poglavje "Pogodbeni pogoji")
• Pogodbeni pogoji so za potrošnika zavezujoči le, če je bil pred sklenitvijo pogodbe seznanjen z njihovim celotnim besedilom in je pred podpisom pogodbe potrdil prejem "predhodnih informacij".
• Če se potrošnik zaveže k dodatnim plačilom poleg glavne pogodbene obveznosti, mora podjetje za tako plačilo pridobiti izrecno soglasje potrošnika, preden ga pogodba zavezuje.
• Podjetje mora pridobiti aktivno soglasje potrošnika za medsebojno komunikacijo, kar lahko potrošnik potrdi v pisni ali digitalni obliki.
• Potrošnik se mora izrecno strinjati s splošnimi pogoji poslovanja, ki jih mora ponudnik jasno predstaviti.
• Pravica potrošnika do odstop od pogodbe
Pravica potrošnika do odstopa od pogodbe
Potrošnik ima pravico do odstopa od pogodbe v roku 14 dni po podpisu, razen če se te pravice odpove v pisni obliki. V takem primeru lahko pogodba začne veljati že s podpisom, brez uveljavljanja pravice do odstopa. Izjava o odstopu od pogodbe mora biti poslana potrošniku po sklenjeni pogodbi v pisni obliki (pošta, e-pošta ali drug po zakonu veljaven način).
Nedostojno in zavajajoče oglaševanje (37. in 38. člen)
Posrednik se mora držati tudi 37. člena "Nedostojno oglaševanje" in 38. člena "Zavajajoče oglaševanje"
Nedostojno in zavajajoče oglaševanje blaga, storitev ali digitalne vsebine pomeni oglaševanje, ki vsebuje sestavine, ki so žaljive ali bi lahko bile žaljive za potrošnike, bralce, poslušalce in gledalce, ali vsebujejo sestavine, ki nasprotujejo morali. To vključuje tudi primere, ko se nepremičnine ponujajo brez konkretnih podatkov o nepremičnini, ceni in drugih bistvenih informacijah.
Preberite celoten zakon ZVPot-1: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO7054
2. Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2)
ZVOP-2 ščiti potrošnike pred zlorabo njihovih osebnih podatkov. Posredniki in ponudniki nepremičnin morajo jasno pojasniti, kako bodo te podatke uporabljali in shranjevali. Na socialnih medijih, kjer so osebni podatki del oglasov (npr. kontaktni podatki, slike ipd.), morajo posredniki pridobiti soglasje posameznikov za obdelavo in objavo teh podatkov ter zagotoviti njihovo varno ravnanje.
Katere osebne podatke potrebuje nepremičninski posrednik?
Nepremičninski posrednik v postopku posredovanja nepremičnin običajno potrebuje naslednje osebne podatke:
• Ime in priimek: Identifikacija stranke, bodisi prodajalca/najemodajalca bodisi kupca/najemnika.
• Kontaktni podatki: Naslov, telefonska številka, elektronski naslov, kar omogoča komunikacijo med posrednikom in stranko.
• Podatki o nepremičnini: Informacije o nepremičnini, ki jih posreduje lastnik, kar lahko vključuje tudi občutljive podatke, kot so finančne informacije o morebitnih hipoteko na nepremičnini.
• Podatki o finančnem stanju: V nekaterih primerih, zlasti pri prodaji ali nakupu nepremičnine, lahko posrednik zahteva - informacije o finančnem stanju stranke, da se preveri sposobnost izvedbe transakcije.
• Kopija osebnega dokumenta: Za namen identifikacije stranke in preprečevanja pranja denarja (npr. osebne izkaznice ali potnega lista).
Obdobje hrambe osebnih podatkov
ZVOP-2 določa, da morajo biti osebni podatki, ki jih zbira in obdeluje nepremičninski posrednik, shranjeni le toliko časa, kolikor je to nujno potrebno za dosego namena, zaradi katerega so bili podatki zbrani. To pomeni:
1. Trajanje pogodbenega razmerja: Osebni podatki se lahko obdelujejo in hranijo ves čas trajanja pogodbenega razmerja med stranko in nepremičninskim posrednikom, kar vključuje obdobje do zaključka prodaje, nakupa ali najema nepremičnine.
2. Zakonite obveznosti: Po zaključku pogodbenega razmerja lahko posrednik hrani osebne podatke toliko časa, kot je potrebno za izpolnjevanje zakonskih obveznosti. Na primer, v skladu z Zakonom o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma morajo biti določeni podatki shranjeni še določeno obdobje po zaključku poslovnega razmerja (običajno pet let).
3. Pravica do izbrisa: Stranke imajo pravico zahtevati izbris svojih osebnih podatkov, kadar za njihovo obdelavo ni več zakonite potrebe. Posrednik mora na zahtevo stranke podatke izbrisati, razen če obstaja zakonita podlaga za njihovo nadaljnjo hrambo (na primer za izpolnjevanje zakonskih obveznosti).
Preberite celoten zakon ZVOP-2: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO7959
3. Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)
ZNPosr določa posebne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati nepremičninski posredniki pri opravljanju svoje dejavnosti. Posredniki morajo zagotavljati, da so vse informacije o nepremičnini pravilne, da se izogibajo zavajajočim praksam in da delujejo v skladu s poklicnimi standardi.
Njegov namen je zaščititi potrošnike pri transakcijah z nepremičninami, zagotoviti transparentnost in poštenost postopkov ter določiti pravila, ki jih morajo nepremičninski posredniki upoštevati pri svojem delu.
Ključne informacije, ki jih mora posrednik objaviti:
Nepremičninski posrednik mora ob posredovanju nepremičnine objaviti določene ključne informacije, ki so nujne za zaščito potrošnikov in zagotavljanje transparentnosti trga. Te informacije vključujejo:
1. Osnovni opis nepremičnine: Posrednik mora zagotoviti jasen in natančen opis nepremičnine, ki vključuje ključne podatke, kot so velikost nepremičnine, število sob, leto gradnje, energijska učinkovitost (energetska izkaznica), stanje nepremičnine, lokacija, morebitne pravne pomanjkljivosti in druge bistvene značilnosti.
2. Cena nepremičnine: Posrednik mora jasno navesti prodajno ceno nepremičnine ali višino najemnine, vključno z morebitnimi dodatnimi stroški (na primer stroški posredovanja, davki, upravne takse), ki jih mora kupec ali najemnik poravnati.
3. Pravno stanje nepremičnine: Posrednik mora zagotoviti informacije o pravnem stanju nepremičnine, kar vključuje lastništvo, morebitne obremenitve (kot so hipoteke ali služnosti) in druge pravne pogoje, ki lahko vplivajo na transakcijo.
4. Kontaktni podatki: saka objava mora vključevati kontaktne podatke nepremičninskega posrednika, da lahko stranke pridobijo dodatne informacije ali se dogovorijo za ogled nepremičnine.
Pravice potrošnikov pri posredovanju nepremičnin
ZNPosr natančno določa pravice potrošnikov, ki jih morajo nepremičninski posredniki spoštovati. Te pravice vključujejo:
1. Pravica do popolnih in točnih informacij: Potrošniki imajo pravico prejeti popolne, točne in jasne informacije o nepremičnini, ki je predmet posredovanja. Posrednik ne sme zavajati potrošnikov ali prikrivati pomembnih informacij, ki bi lahko vplivale na odločitev o nakupu ali najemu.
2. Pravica do pregleda dokumentacije: Potrošniki imajo pravico pregledati vso relevantno dokumentacijo, povezano z nepremičnino, vključno z zemljiškoknjižnim stanjem, gradbenimi dovoljenji, potrdili o namenski rabi zemljišča in drugimi pravnimi dokumenti.
3. Pravica do odstopa od pogodbe: Potrošniki imajo pod določenimi pogoji pravico odstopiti od pogodbe z nepremičninskim posrednikom. Ta pravica je običajno vezana na določene roke in pogoje, ki jih določa Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1).
4. Pravica do pritožbe: V primeru kršitev ali nepravilnosti imajo potrošniki pravico vložiti pritožbo pri pristojnih organih, kot so Tržni inšpektorat Republike Slovenije ali Zbornica za nepremičninsko posredovanje.
5. Pravica do poštenega obravnavanja: Nepremičninski posredniki morajo svoje storitve opravljati strokovno, pošteno in z največjo skrbnostjo, pri čemer morajo upoštevati interese potrošnikov in ravnati v skladu z etičnimi standardi.
ZNPosr določa jasna pravila, ki jih morajo nepremičninski posredniki upoštevati pri svojem delu, s čimer se zaščitijo potrošniki in zagotovi, da so transakcije z nepremičninami transparentne in poštene. Posredniki morajo zagotoviti vse potrebne informacije ter spoštovati pravice potrošnikov, kar povečuje zaupanje v nepremičninski trg in zmanjšuje tveganje za zavajanje ali nepravilnosti.
Preberite več o zakonu ZNPosr: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO3437
Zakoniti postopek pri oglaševanju in posredovanju nepremičnin ter njihovih podatkov
Prvi korak: Oglaševanje
Pri oglaševanju nepremičnin je nujno, da so ne glede na mesto objave vključene naslednje informacije:
1. Osnovni opis nepremičnine: Ponudnik mora zagotoviti jasen in točen opis nepremičnine, ki vključuje ključne podatke, kot so velikost nepremičnine, število sob, leto gradnje, energijska učinkovitost (energetska izkaznica), stanje nepremičnine, lokacija, morebitne pravne pomanjkljivosti in druge bistvene značilnosti.
2. Cena nepremičnine: Ponudnik mora jasno navesti prodajno ceno nepremičnine ali najemnino, vključno z morebitnimi dodatnimi stroški (npr. stroški posredovanja, davki, upravne takse), ki jih mora kupec ali najemnik poravnati.
3. Pravno stanje nepremičnine: Ponudnik mora zagotoviti informacije o pravnem stanju nepremičnine, kar vključuje lastniško stanje, morebitne obremenitve (npr. hipoteke, služnosti) in druge pravne pogoje, ki lahko vplivajo na transakcijo.
4. Kontaktni podatki: Vse objave morajo vključevati kontaktne podatke ponudnika, da lahko stranke pridobijo dodatne informacije ali se dogovorijo za ogled nepremičnine.
Pogosto se zgodi, da ponudniki ne razkrijejo vseh relevantnih informacij o nepremičnini, kar lahko zavaja zainteresirane stranke. V takšnih primerih je priporočljivo, da se pred nadaljnjim zanimanjem pridobi več informacij.
Drugi korak: Kontaktiranje in posredovanje podatkov o nepremičnini zainteresirani stranki
Ko zainteresirana stranka zaprosi za več informacij in dokumentacijo o nepremičnini, morajo biti naslednji koraki izvedeni v skladu z zakonodajo:
• Zagotoviti splošne predhodne informacije o poslovanju podjetja.
• Sklenitev pogodbe, ki je za potrošnika zavezujoča le, če je bil predhodno seznanjen z vsebino in pred podpisom potrdil prejem "predhodnih informacij".
• Jasno navesti plačilne pogoje ter pogoje prevzema nepremičnine.
• Potrošnika seznaniti z zakonskim jamstvom za skladnost blaga, storitev ali digitalne vsebine.
• Opredeliti trajanje pogodbe in pogoje za odstop od pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ali pogodbe s samodejnim podaljševanjem.
• Pojasniti postopek pritožbe pri podjetju.
• Zagotoviti informacije o podjetju ali osebi, ki posreduje nepremičnino.
• Navesti podrobne informacije o ponudbi nepremičnine, vključno z njenim pravnim stanjem.
• Pridobiti izrecno soglasje potrošnika za morebitna dodatna plačila, preden ga pogodba zavezuje.
• Pridobiti aktivno soglasje potrošnika za medsebojno komunikacijo, bodisi v pisni ali digitalni obliki.
• Pridobiti strinjanje potrošnika z vsebino splošnih pogojev poslovanja.
• Pridobiti soglasje stranke za hranjenje in obdelavo osebnih podatkov, kot je opisano v predhodnih informacijah in politiki zasebnosti.
Tretji korak: Kontaktiranje stranke po pridobitvi soglasja
Šele po pridobitvi soglasja glede zgoraj navedenih pogojev lahko posrednik stopi v stik s stranko in ji posreduje vse pomembne informacije o nepremičnini. Enako velja za lastnike nepremičnin, ki želijo skleniti posredniško pogodbo.
Kršitve zakonodaje v Sloveniji
Žal praksa kaže, da mnogi ponudniki nepremičnin, posredniki in portali v Sloveniji pogosto kršijo te zakone. Najpogostejše kršitve vključujejo zavajajoče oglaševanje, neustrezna soglasja za obdelavo osebnih podatkov in pomanjkljivo obveščanje potrošnikov. Takšne kršitve ne škodijo le potrošnikom, temveč tudi zmanjšujejo zaupanje v nepremičninski trg.
Zaključek
Upoštevanje zakonodaje pri oglaševanju nepremičnin na spletnih portalih in socialnih omrežjih ni le zakonska obveza, temveč tudi etična odgovornost. Nepremičninski posredniki in ponudniki nepremičnin morajo zagotoviti, da so njihovi oglasi skladni z zakoni, da zaščitijo pravice potrošnikov in poskrbijo za varstvo osebnih podatkov. Le tako bodo lahko ohranili zaupanje strank in prispevali k urejenemu in poštenemu nepremičninskemu trgu.
Besede, ki se pojavljajo v besedilu: zakon o varstvu potrošnikov, nepremičninski posrednik, posredovanje nepremičnin, ZVPot-1, ZVOP-2, ZNPosr, oglaševanje nepremičnin, zakonodaja nepremičnine, pravice potrošnikov, osebni podatki nepremičnine