Sodne dražbe v zadnjih letih pridobivajo na priljubljenosti, predvsem zaradi cen, ki so pogosto precej nižje od tržnih in s tem potenciala za investicijski donos. Vendar pa je potrebno biti pri nepremičninah, kupljenih na dražbah, pozoren na specifične pravne in praktične izzive, ki nastanejo v nekaterih primerih. Zlasti, ko je naprodaj le solastniški delež nepremičnine. Takšni primeri, ko je naprodaj solastniški delež, niso redkost – na portalu sodnedrazbe.si jih je trenutno več sto. 

V nadaljevanju:  

Kaj pomeni solastniški delež pri dražbah in kako prepoznamo, da gre za solastnino? 

Kakšni so potencialni izzivi pri nakupu solastnine?

Kakšne so cene nepremičnin na dražbah v primerjavi s prostim trgom? 

Se večina nepremičnin na dražbah res proda pod tržno vrednostjo?

V zadnjem letu je nepremičnin na dražbah več 

Zakaj se nepremičnine sploh znajdejo na dražbah?

Kaj pomeni solastniški delež pri dražbah in kako prepoznamo, da gre za solastnino? 

Na sodnih dražbah lahko opazimo, da so naprodaj tako celotne nepremičnine (oznaka 1/1), kot tudi solastniški deleži nepremičnin. Na portalu sodnedrazbe.si je trenutno objavljenih približno 300 nepremičnin, pri tem je v mnogih primerih naprodaj solastniški delež (ozmačeno npr. ½, ¼). To se zgodi, kadar je dolžnik (ki je lastnik nepremičnine v postopku izvršbe ali stečaja) zgolj solastnik nepremičnine, in se na dražbi torej prodaja le njegov delež nepremičnine. 

Bodite pozorni na zapise, kot so: Delež na predmetu: ⅗ ali podobno. 

Izzivi pri nakupu solastnine

V praksi so solastniški deleži na nepremičnini lahko pravi izziv. Prvič z vidika prodajalca nepremičnine, saj je zanimanje kupcev za solastniške deleže bistveno manjše kot za celotne nepremičnine, takšen nakup je v praksi ponavadi zanimiv le za izkušene investitorje. Razlog je preprost: če kupimo denimo polovico stanovanja, brez dogovora z drugim solastnikom ne moremo uporabljati celotnega stanovanja. Pravica uporabe je zgolj v sorazmernem deležu, kar je predvsem pri stanovanjih v praksi praktično neuresničljivo. Noben solastnik namreč ne more enostransko določiti režima uporabe. 

Dražbe solastniških deležev nepremičnin so zato v praksi pogosto neuspešne, ali pa so doseženi zelo nizki zneski.

Kakšne so cene nepremičnin na dražbah v primerjavi s prostim trgom?

Izklicne cene, torej najnižje cene, po katerih naj bi se nepremičnina prodala, so na sodnih dražbah praviloma nižje od cen na prostem trgu - to je tudi glavni razlog, da so dražbe atraktivne za kupce, ki v času visokih cen stanovanjskih nepremičnin iščejo cenejše alternative, pa tudi za investitorje, ki želijo maksimizirati dobičke. 

Po zakonu sodišče na prvi javni dražbi lahko določi izklicno ceno, ki je do 70 odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine. Če prva dražba ni uspešna, se na ponovljenih dražbah cena se zniža, v skrajnih primerih bo izklicna cena 50 odstotkov ocenjene vrednosti. 

Na primer, v Domžalah je bilo trisobno stanovanje sprva na prvi dražbi ponujeno za 166.000 evrov. Ker ni našlo kupca, je bila na drugi dražbi izklicna cena znižana za 20 odstotkov na 132.800 evrov, kar je bistveno pod tržno vrednostjo primerljivega stanovanja.

Po drugi strani lahko določene atraktivne nepremičnine na dražbah dosežejo celo cene, ki presegajo tržne. V nekaterih primerih končna cena lahko izklicno preseže tudi za polovico ali več. Takšen primer je recimo dražba iz leta 2023, ko je bila izklicna cena za nepremičnino 25 tisoč evrov, končna pa kar 180 tisoč evrov, oziroma več kot 7-kratnik izklicne cene. Znan primer je tudi dražba ljubljanskega stanovanja iz istega leta, ko so dražitelji izklicno ceno dobrih 164 tisoč evrov povzdignili na skoraj pol milijona evrov - to je cena, ki je lastnik verjetno ne bi dosegel niti na prostem trgu in je tudi nad ocenjeno vrednostjo nepremičnine, ki jo pred vsako dražbo naredi zapriseženi cenilec. Ta cenitev služi kot osnova za postavljanje izklicne cene. 

Še en primer, kjer je dosežena cena presegla ocenjeno, je bila prodaja dvosobnega stanovanja v ljubljanski Situli. Trije dražitelji so ceno zvišali na 334 tisoč evrov, oziroma 34 tisoč evrov več od uradne cenitve- Rekord pri poslovnih nepremičninah je bil medtem dosežen pri poslovnem objektu na Dolenjskem, ki je bil prodan za 700 tisoč evrov. 

Večina nepremičnin se na dražbah proda ceneje kot na trgu

Ob pregledu ponudbe na nepremičninskih portalih ugotovimo, da so cene primerljivih nepremičnin še vedno višje na prostem trgu, kot so dosežene cene na dražbah. Primeri, ko so cene višje od tržnih, so izjeme, neredko se nepremičnine prodajo precej pod tržno vrednostjo. V praksi je uspeh, če nepremičnina na dražbo doseže vsaj ocenjeno vrednost. 

So pa na sodnih dražbah dosegli sicer približno 105 milijonov evrov izkupička, kar je za 25 milijonov evrov več od skupnih izklicnih cen. 

Več nepremičnin na dražbah v zadnjem letu

Sodne e-dražbe so v Sloveniji relativna novost – portal sodnedrazbe.si deluje od februarja 2021. V prehodu na spletne dražbe je sodišče omogočilo širši dostop in večjo preglednost postopkov, posledično se je povečalo število dražiteljev in zanimanje javnosti. Zanimivo pa je, da se skupno število objavljenih dražb nepremičnin ni dramatično spreminjalo iz leta v leto – vsako leto se izvede približno nekaj sto do okoli 700 dražb nepremičnin na sodiščih. Če smo bolj natančni, je bilo v letu 2022 izpeljanih 707 spletnih dražb nepremičnin, od začetka delovanja portala do začetka 2024 pa skupno 2.309 dražb. 

V zadnjem letu je ponudba nepremičnin v določenih segmentih sicer večja, smo ugotovili po pregledu spletne strani sodne e-drazbe. Na portalu je objavljenih več kot 600 nepremičnin, medtem ko jih je bilo leta 2021 objavljenih približno 300. 

Narašča tudi popularnost kupovanja nepremičnine prek spletnih dražb: spletni portal e-drazbe je imel leta 2022 nekaj manj kot 80 tisoč različnih obiskovalcev, leto kasneje že 104 tisoč glede na podatke, ki jih navaja spletni portal Forbes. 

Zakaj se nepremičnine znajdejo na dražbah?

Nepremičnine se znajdejo na sodnih dražbah, ko jih lastniki ne morejo ali nočejo prodati na prostem trgu. V ozadju so najpogosteje dolgovi, pravni postopki ali zakonske zahteve.

Najpogostejši razlogi:

• Izvršbe zaradi dolgov: Neodplačevanje kreditov ali obveznosti vodi do sodne prodaje, s katero upniki izterjajo dolg.

• Stečaji: V osebnih ali poslovnih stečajih upravitelj proda premoženje, vključno z nepremičninami.

• Neplačani davki ali rubeži: FURS lahko zarubi in preko sodišča proda nepremičnino dolžnika.

• Kazenske zaplembe: Redkeje gre za odvzeme premoženja nezakonitega izvora.

• Javne (prostovoljne) dražbe: Občine in država morajo zaradi transparentnosti nepremičnine prodajati javno.

• Previsoka pričakovanja lastnikov: Ko nepremičnina na trgu ne najde kupca zaradi nerealne cene, sledi dražba.

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Študentski domovi: vroča investicija za evropske investitorje in težava, ki dviguje najemnine

Vodnik: Kako kupiti nepremičnino na Hrvaškem?

Koliko Slovencev si lahko privošči nakup nepremičnine?

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

Sodne dražbe, nepremičnine, solastnina, delež, stanovanje, investitorji, trg, izklicna cena, vrednost, prodaja, lastnik, sodišče, portali, e-dražbe, postopek, kupci, stečaj, izvršba, cenitev, zanimanje, deleži, priložnost, popust, investicija, Domžale, Ljubljana, primeri, zaznamek, tržno, portal.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.