Septembra 2026 nove obveznosti za najemodajalce stanovanj?

Slovenija bo morda uvedla nove ukrepe za urejanje najemnih pogodb, je razvidno iz predloga Ministrstva za finance, ki je trenutno v medresorskem usklajevanju na SVZ. Ministrstvo bi spremenilo tudi definicijo lastnika nepremičnine.

Na kratko, glede na predlagano novelo zakona bi morale fizične osebe, ki nepremičnino oddajajo fizični osebi, obvezno samostojno poročati o vseh najemnih pravnih poslih, ki trajajo več kot 90 dni, prek spletne platforme eDavki v ETN.

Do sedaj je to počel Furs, kateremu so morali najemodajalci podatke o najemnih pravnih poslih poročati ob oddaji napovedi za oddajanje premoženja v najem, enkrat letno.

Če bo predlog sprejet, bodo spremembe začele veljati septembra naslednje leto.

V nadaljevanju:

Kaj bi se spremenilo?

Kakšne so predvidene kazni?

Zakaj prihaja do sprememb?

Katere spremembe na najemnem trgu so še predvidene v kratkem?

Če bo novela sprejeta, bo sprememb več

Predlog zakona predvideva sledeče spremembe:

• Lastništvo: Za lastnika dela stavbe bi se štela oseba, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik lastninske pravice na parceli, kjer stoji stavba. Trenutni način naj bi po mnenju MF pogosto zajemal preširoko območje, kar ni ustrezno za postopke, kot je množično vrednotenje nepremičnin. Za te namene naj bi bil bolj primeren podatek o tlorisu zemljišča pod stavbo, ki natančneje določa lego zemljišča, na katerem stavba stoji.

• Prijava najemov: Vsi najemi, ki trajajo več kot 90 dni, morajo biti prijavljeni v evidenco trga nepremičnin. To velja tudi za zaporedno sklenjene najemne pogodbe. Lastniki podatke sporočijo prek sistema eDavki v roku 15 dni od sklenitve pogodbe, najkasneje dan pred začetkom najema. Pisna prijava bo možna le v izjemnih primerih.

• Prehodno obdobje: Nov sistem poročanja bo veljal od 1. septembra 2026. V prvih dveh mesecih po uveljavitvi (september–oktober 2026) bo treba prijaviti tudi vse še veljavne najeme iz leta 2026 in preteklih let.

• Ukinitev starih evidenc: Po 1. novembru 2026 se posli iz starega sistema ne bodo več vodili v ETN, če so še veljavni, jih bo treba prijaviti po novih pravilih.

Kakšne so predvidene kazni?

Za fizične osebe, ki ne bodo pravočasno in ustrezno prijavile najemnega posla v ETN ali bodo posredovale nepravilne podatke, predvideva zakon globo v višini od 250 do 400 evrov. Kazni so del nadzora, ki ga bo izvajal Furs.

Zakaj prihaja do sprememb?

Glavni razlog za predlagane spremembe je po besedah MF to, da obstoječi sistem evidence trga nepremičnin (ETN) dobro zajema podatke o prodajah nepremičnin, vendar ne deluje učinkovito pri beleženju najemnih poslov. Najemni posli se namreč po besedah ministrstva poročajo z velikim zamikom, brez učinkovitega nadzora in z nepopolnimi podatki. To otežuje spremljanje stanja najemnega trga, oblikovanje stanovanjskih politik in izvedbo morebitnih davčnih ukrepov.

Katere spremembe na najemnem trgu so napovedane v kratkem?

Morebitne spremembe za najemodajalce bi lahko v kratkem prinesel tudi predlog sprememb zakona o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj. Po seji vlade je Matej Arčon, podpredsednik vlade Slovenije, omenil, da bodo med obravnavo zakona v državnem zboru zakon dopolnili še z določbami za večjo varnost in hitrejše ukrepanje v primeru nepoštenih najemnikov:

S spremembami bi vlada spodbudila lastnike, ki imajo prazna stanovanja, da jih oddajo v najem tako, da bi zagotovila učinkovitejši postopek izselitve: 

• Krajši postopki izselitve: Najemodajalci bi lahko hitreje izpraznili stanovanje po poteku najemne pogodbe.

• Krivdni odpovedni razlogi: Uvedeni naj bi bili razlogi za izselitev brez predhodnega opozorila, denimo če najemnik ne plačuje ali poškoduje stanovanje.

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Bodo najemodajalci dobili ugodnejše pogoje?

Slovenske najemnine rastejo 2,5-krat hitreje od povprečja v Evropi

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

najem, pogodba, najemodajalec, najemnik, nepremičnina, ETN, Furs, poročanje, elektronsko, podatki, evidenca, globa, kratkotrajni, turistični, sklenitev, sprememba, aneks, 90, dni, september, oktober, leto, začetek, trajanje, veljaven, zakon, prijava, obveznost, nadzor, sistem.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.