Predlog za obdavčitev najema: Primeri iz tujine in predlogi za Slovenijo

Obdavčitev najemnin je v Sloveniji vse bolj pereča tema, saj bi pravična davčna politika lahko pripomogla k urejenosti nepremičninskega trga in zmanjšala število najemov na črno. Predvsem je pomembno vprašanje, kako oblikovati obdavčitev dohodkov iz najema, da ne bi pretirano obremenjevali prejemnikov nizkih pokojnin, ki oddajajo nepremičnine za dopolnitev dohodkov. V tem članku bomo obravnavali trenutno davčno ureditev v Sloveniji in predlagali prilagoditve, ki bi bile koristne za slovenski trg, pri tem pa se opirali na primere iz Nemčije in Avstrije.

Trenutna ureditev obdavčitve najema v Sloveniji

Po trenutni zakonodaji (ZDoh-2) so dohodki iz oddajanja nepremičnin v Sloveniji obdavčeni kot drugi dohodki. Obdavčeni so po enotni stopnji 25 %, pri čemer se lahko priznajo normirani stroški v višini 10 % ali dejanski stroški, če jih zavezanec lahko dokazuje. Pomembno je poudariti, da nižja davčna stopnja za prejemnike nizkih pokojnin ali drugih nižjih dohodkov trenutno ni predvidena. To pomeni, da so lahko starejši, ki oddajajo nepremičnine, obdavčeni enako kot prejemniki višjih dohodkov.

Ta enotna davčna stopnja ne upošteva finančne situacije posameznika, kar bi lahko pripeljalo do nesorazmerne obdavčitve, zlasti pri starejših lastnikih nepremičnin, ki oddajajo stanovanja, da si izboljšajo finančno stanje.

Primeri iz tujine

Nemčija

V Nemčiji so dohodki iz oddajanja nepremičnin vključeni v splošno obdavčitev dohodkov, kar pomeni, da se obdavčujejo po progresivni lestvici skupaj z vsemi ostalimi dohodki. To zagotavlja, da so tisti z nižjimi dohodki obdavčeni po nižji stopnji. Čeprav posebnih olajšav za starejše državljane, ki oddajajo nepremičnine, ni, progresivni sistem pomeni, da lastniki z nižjimi prihodki plačujejo nižje davke.

Avstrija

Avstrija uporablja podoben sistem kot Nemčija, kjer se dohodki iz najema obdavčujejo po progresivni lestvici. Vendar pa Avstrija ponuja dodatne olajšave za starejše osebe, kar pomeni, da prejemniki nizkih pokojnin plačujejo nižje davke. Poleg tega je mogoče uveljavljati dejanske stroške, povezane z vzdrževanjem in upravljanjem nepremičnin, kar dodatno zmanjša obdavčljivo osnovo.

Predlog za obdavčitev najema v Sloveniji

Na podlagi primerov iz Nemčije in Avstrije predlagamo nekaj ključnih prilagoditev za Slovenijo, ki bi povečale pravičnost obdavčitve in spodbudile dolgoročno oddajanje nepremičnin.

   - Progresivna obdavčitev: Namesto enotne davčne stopnje bi Slovenija lahko uvedla progresivno lestvico za obdavčitev dohodkov iz najema. To bi zagotovilo, da bi tisti z nižjimi dohodki, vključno s prejemniki nizkih pokojnin, plačevali nižje davčne stopnje. S tem bi davčna obremenitev postala bolj sorazmerna glede na dohodke posameznika.

   - Olajšave za starejše državljane: Uvedba posebnih davčnih olajšav za starejše lastnike nepremičnin bi omogočila, da prejemniki nizkih pokojnin ne bi bili preveč obremenjeni. Na primer, olajšave bi lahko vključevale oprostitev dela dohodkov ali nižjo davčno stopnjo za lastnike, starejše od 65 let.

   - Odbitek dejanskih stroškov: Tako kot v Nemčiji in Avstriji bi lahko tudi v Sloveniji omogočili uveljavljanje dejanskih stroškov, povezanih z oddajanjem nepremičnin. Ti stroški lahko vključujejo vzdrževanje, zavarovanje in druge stroške, kar bi zmanjšalo obdavčljivo osnovo in spodbudilo lastnike k bolj transparentnemu prijavljanju dohodkov.

   - Davčne olajšave za dolgoročno oddajanje: Da bi spodbudili dolgoročno oddajanje nepremičnin, bi bilo smiselno uvesti davčne olajšave za lastnike, ki se zavežejo k dolgoročnemu oddajanju (npr. za več kot tri leta). Ta ukrep bi lahko zmanjšal obseg kratkoročnega najema, kot je Airbnb, in povečal ponudbo dolgoročnih najemov, kar bi stabiliziralo cene najemnin.

   - Povečanje kupne moči: Z uvedbo olajšav za starejše in tiste z nizkimi dohodki bi ti lastniki povečali svojo kupno moč, kar bi prispevalo k večji potrošnji in dolgoročno pozitivno vplivalo na gospodarstvo. Večja kupna moč teh posameznikov bi imela multiplikativni učinek na širše gospodarstvo, saj bi spodbudila dodatno trošenje.
Prednosti predlagane ureditve

   - Spodbujanje prijave najemov: Pravičnejša obdavčitev bi spodbudila več lastnikov nepremičnin, da prijavijo svoje dohodke iz najema, kar bi zmanjšalo število najemov na črno in povečalo transparentnost trga.

   - Večji pregled nad trgom: Z več prijavami bi bil pregled nad trgom boljši, kar bi prispevalo k boljšemu načrtovanju in regulaciji nepremičninskega trga.

   - Lažje obravnavanje sporov: Z več formaliziranimi najemnimi pogodbami bi bilo lažje urejati spore med najemodajalci in najemniki, saj bi bile pravice in obveznosti obeh strani bolj jasno določene.

   - Večja preglednost tržnih cen: Z večjo transparentnostjo bi bile tržne cene za najem bolj pregledne, kar bi bilo koristno tako za najemodajalce kot najemnike.

Zaključek

Predlog za obdavčitev dohodkov iz najema, prilagojen slovenskim razmeram, bi lahko ustvaril bolj pravično in pregledno nepremičninsko okolje. Uvedba progresivne davčne lestvice, olajšav za starejše lastnike nepremičnin in možnosti odbitka dejanskih stroškov bi spodbudila dolgoročno oddajanje nepremičnin in povečala prijavo najemov. S tem bi prispevali k urejenemu trgu, hkrati pa zagotovili boljšo zaščito tako za lastnike kot najemnike.

Viri:

https://www.stat.si/statweb 
https://www.germany.info/ 

Avtor: Dimiter Kirkov - CEO N24 d.o.o.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v besedilu: obdavčitev najema Slovenija, progresivna obdavčitev, olajšave za starejše, najemne nepremičnine, davčna zakonodaja Slovenija, primerjava obdavčitve z Nemčijo, primerjava obdavčitve z Avstrijo, dolgoročno oddajanje nepremičnin, davčne olajšave, pregled tržnih cen, prijava oddajanja nepremičnin, preglednost nepremičninskega trga, povečanje kupne moči, rast BDP.