Preverite pravni status nepremičnine pred nakupom - ključni pravni izrazi!
Avtor: N24 · 11. julij 2024
Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da razumete nekaj ključnih pravnih izrazov, ki lahko močno vplivajo na vašo lastninsko pravico in uporabo nepremičnine. V tem članku bomo pojasnili pomen lastninske pravice, hipoteke, zemljiškega dolga, služnostne pravice, pravice stvarnega bremena in stavbne pravice. Prav tako bomo razložili, kako te pravice vplivajo na novega lastnika in ali jih je mogoče odstraniti.
Kaj pomeni lastninska pravica, zastavna pravica in stavbna pravica?
1. Lastninska pravica
Lastninska pravica pomeni, da imate pravico posedovati, uporabljati in razpolagati z nepremičnino. To vključuje pravico, da nepremičnino uporabljate po svojih željah, jo oddajate v najem, prenesete na druge osebe ali jo prodate. Pomembno je, da spoštujete zakone in predpise, kot so gradbeni predpisi in prostorski načrti. Lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen če zakon določa drugače (37.člen SPZ)
Vrste lastninske pravice:
• Samostojna lastninska pravica: To je polna lastninska pravica, kot jo imamo nad avtomobilom. Lahko jo prodajamo, podarjamo ali pa z njo počnemo karkoli drugega.
• Nesamostojna lastninska pravica: To je omejena lastninska pravica, ki jo imamo recimo nad stanovanjem v bloku. Stanovanje je naše, vendar si ga delimo z drugimi stanovalci in moramo upoštevati pravila skupnosti.
2. Zastavna pravica (hipoteka)
Zastavna pravica je pravica upnika, da se zaradi neplačila dolga ob zapadlosti poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine pred drugimi upniki. Če vzamete hipotekarni kredit, banka vpiše hipoteko na vašo nepremičnino. Če ne boste redno odplačevali posojila, ima banka pravico zahtevati prodajo nepremičnine in se iz izkupička poplačati. Vrste hipotek so: notarska hipoteka (142.člen SPZ), navadna hipoteka (141.člen SPZ), skupna hipoteka (145.člen SPZ) in maksimalna hipoteka (146.člen SPZ).
3. Stavbna pravica
Stavbna pravica vam omogoča, da imate v lasti zgradbo, ki je zgrajena na ali pod tujo nepremičnino. Ta pravica je običajno omejena na največ 99 let. Po prenehanju stavbne pravice zgradba postane del zemljišča, lastnik pa mora imetniku stavbne pravice plačati nadomestilo.
4. Etažna lastnina
Etažna lastnina pomeni lastnino posameznega dela zgradbe (npr. stanovanja) in solastnino skupnih delov zgradbe (npr. hodnikov). Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo.
Povezave:
https://zakonodaja.com/zakon/spz/v-del-etazna-lastnina
https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO7090
5. Služnostna pravica
Služnostna pravica omogoča določeni osebi uporabo dela nepremičnine, ki je v lasti druge osebe. To lahko vključuje pravico do prehoda, uporabe vode ali parkiranja. Služnostna pravica se vzpostavi z vpisom v zemljiško knjigo, njuna lega na parceli ali parcelah pa se lahko pred tem definira v katastru nepremičnin.
Kaj to pomeni za novega lastnika?
- Obveznost omogočiti uporabo nepremičnine upravičencu.
- Omejena uporaba določenega dela nepremičnine.
Prenehanje služnostne pravice:
- Z dogovorom med lastnikom in upravičencem.
- Z odločbo sodišča, če služnost ni več potrebna.
- Če pravica ni bila uporabljena določen čas (neaktivnost).
- Če nepremičnina preneha obstajati ali se bistveno spremeni.
Pravice upravičenca:
Uporaba določenega dela nepremičnine, kot je določeno v pogodbi ali zakonu.
Primer: pravica do parkiranja na določeni površini pred hišo ali pravica do prehoda preko zemljišča.
Povezave:
https://e-uprava.gov.si/podrocja/nepremicnine-in-okolje/parcele/dolocitev-obmocja-stavbne-pravice-in-obmocja-sluznosti.html
https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO3242
6. Hipoteka
Hipoteka je vrsta zastavne pravice na nepremičninah, ki daje upniku (na primer Banki/kreditodajalcu) pravico do poplačila iz vrednosti zastavljene nepremičnine (prodajo nepremičnine), če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti (redno ali popolno odplačilo kredita).
Postopek ustanovitve hipoteke običajno vključuje sklenitev pogodbe med dolžnikom in upnikom (Pri bankah je to kreditna pogodba) ter vpis hipoteke v zemljiško knjigo, kar zagotavlja javnost in pravno varnost.
Hipoteka se izbriše iz zemljiške knjige, ko je dolg v celoti poplačan ali ko upnik prostovoljno izda izbrisno dovoljenje. Izbris se nato evidentira v zemljiški knjigi.
Kaj to pomeni za novega lastnika?
- Prevzem hipoteke, če je že obstoječa na nepremičnini.
- Obveznost odplačevanja posojila ali tveganje izgube nepremičnine.
Odstranitev hipoteke:
- Poplačilo celotnega posojila.
- Dogovor z upnikom za umik hipoteke.
Povezave:
https://zakonodaja.com/zakon/spz/2-oddelek-zastavna-pravica-na-nepremicninah-hipoteka
7. Zemljiški dolg
Zemljiški dolg je oblika zavarovanja dolgov (podobno hipoteki), ki je zabeležena v zemljiški knjigi. Temelji na zemljiškem pismu, ki ga izda lastnik nepremičnine kot zavarovanje za določeno denarno terjatev. Imetnik zemljiškega pisma ima pravico do poplačila iz vrednosti nepremičnine, če dolžnik ne izpolni svoje obveznosti.
Postopek vključuje objavo oklica imetniku zemljiškega pisma, če lastnik želi dokazati prenehanje ali spremembo dolga. To omogoča upnikom, da se prijavijo in zaščitijo svoje interese., vendar je nekoliko bolj fleksibilen. Gre za vpisano pravico v zemljiško knjigo, ki služi kot zavarovanje za obveznosti lastnika nepremičnine.
Kaj to pomeni za novega lastnika?
- Prevzem obveznosti, ki so zavarovane z zemljiškim dolgom.
- Možnost prodaje nepremičnine ob soglasju upnika.
Odstranitev zemljiškega dolga:
- Poplačilo dolga.
- Dogovor z upnikom za izbris zemljiškega dolga iz zemljiške knjige.
Povezave:
https://zakonodaja.com/zakon/ziz/172a-clen-oklic-imetniku-zemljiskega-pisma
Viri in uporabne povezave:
https://www.sodisce.si/javne_knjige/zemljiska_knjiga/
https://www.uradni-list.si/knjigarna/knjiga/stvarnopravni-zakonik-spz
https://zakonodaja.com/zakon/spz/iv-del-lastninska-pravica
https://sodisce.si/informacije/faq/?tag=lastninska%20pravica
#Nakupnepremičnine #Slovenija #Pravnezadeve #Lastninskapravica #Zemljiškaknjiga #Nepričakovanistroški #Hipoteka #Služnostnapravica