Pravice in obveznosti lastnika in najemnika stanovanja: kaj morate vedeti?

Pri najemu oziroma oddaji nepremičnin, je v Sloveniji natančno določeno, katere pravice in obveznosti imajo tako najemniki kot tudi lastniki. Stanovanjski zakon (SZ-1) jasno opredeljuje razmerja, ki jih morata obe strani spoštovati. Poznavanje teh določil je ključno za mirno in uspešno sobivanje.

V nadaljevanju:

Pravice lastnika stanovanja
Obveznosti lastnika stanovanja
Pravice najemnika stanovanja
Obveznosti najemnika stanovanja
Prenova in vlaganja v stanovanju
Odpoved najemne pogodbe

V tem blogu podrobno pojasnjujemo najpomembnejše pravice in obveznosti, ki jih imajo najemniki in lastniki stanovanj, ter jih podkrepimo s praktičnimi primeri, ki vam bodo pomagali razumeti vsakdanje situacije.

Pravice lastnika stanovanja

V skladu s 85. členom Stanovanjskega zakona (SZ-1) ima lastnik nepremičnine sledeče ključne pravice:

• zaračunati najemnino, določeno v skladu z zakonodajo in sklenjeno pogodbo;
• sprejeti odlocitev  o prenehanju najemnega razmerja, v kolikor so izpolnjeni pogoji, navedeni v zakonu ali najemni pogodbi.

Primer:

Lastnik Marko oddaja stanovanje Mateju. V kolikor Matej ne plačuje dogovorjene najemnine ali krši pogoje najemne pogodbe, ima Marko pravico do odpovedi najemne pogodbe, pod pogojem, da Mateja najprej pisno opozori in mu omogoči odpravo kršitev.

Obveznosti lastnika stanovanja

Lastniki morajo, skladno z 92. členom SZ-1, izpolnjevati naslednje obveznosti:

• stanovanje je potrebno  izročiti v stanju, ki omogoča normalno uporabo;
• vzdrževati je potrebno tako stanovanje, kot skupne dele stavbe, kar omogoča normalno uporabo vsem stanovalcem;
• sprejemajo odgovornost  za pravne in stvarne napake na stanovanju.

Če lastnik teh obveznosti ne izpolnjuje, lahko najemnik ukrepa:

• predlaga stanovanjski inšpekciji, da lastniku odredi potrebna dela;
• če lastnik ukrepov ne izvede, jih lahko opravi najemnik na lastnikove stroške, ter jih obračuna pri najemnini;
• če lastnik kljub temu ne zagotovi normalnih pogojev, mora najemniku zagotoviti drugo primerno stanovanje.

Primer:

Ana najame stanovanje in se nenadoma pokvari bojler, zaradi česar nima tople vode. Lastnika obvesti, a ta se ne odzove. Ana pokliče serviserja in popravi bojler sama ter strošek popravila odsteje pri placilu najemnine.

Pravice najemnika stanovanja

Po 100. členu SZ-1 ima najemnik pravico:

• uporabljati stanovanje brez motenj;
• opraviti nujna popravila, da zaščiti sebe in stanovanje pred večjo škodo;
• zahtevati povračilo stroškov ali zmanjšanje najemnine, če lastnik ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja;
• zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine.

Primer:

Luka najame stanovanje in opazi, da radiatorji ne grejejo zaradi pokvarjenega ogrevalnega sistema. Lastnik ne ukrepa, zato Luka naroči popravilo sam. Stroške popravila zahteva nazaj od lastnika ter strošek popravila odšteje pri plačilu najemnike.

Obveznosti najemnika stanovanja

Najemnik je po 94. členu SZ-1 dolžan:

• stanovanje uporabljati skladno s pogodbo;
• odgovarjati za škodo, ki jo povzroči;
• lastniku omogočiti vstop za preverjanje uporabe (največ dvakrat letno);
• obveščati lastnika o napakah,  ki jih mora lastnik odpraviti;
• redno plačevati najemnino in dogovorjene stroške;
• pridobiti soglasje lastnika, v kolikor stanovanje dlje časa uporablja dodatna oseba;
• vzdrževati stanovanje v primernem stanju.

Primer:

Eva najame stanovanje in v njem povzroči škodo – zlomi kuhinjsko armaturo. Ker je škoda nastala zaradi njene malomarnosti, mora Eva stroške popravila kriti sama.

Prenova in vlaganja v stanovanju

Najemnik brez soglasja lastnika ne sme izvajati večjih posegov. Za večja popravila ali izboljšave mora pridobiti pisno soglasje (96. člen SZ-1). Lastnik soglasja ne sme zavrniti, pod pogoji:

• v interesu najemnika in skladni s tehničnimi zahtevami,
• izvedeni na stroške najemnika,
• ne vplivajo negativno na stavbo ali lastnika.

Primer:

Boštjan želi v stanovanju zamenjati dotrajano električno napeljavo. Stroške krije sam, izboljšava pa ne škodi stavbi. Lastnik je dolžan izdati soglasje za izvedbo del.

Odpoved najemne pogodbe

Najemno pogodbo lahko odpove tako najemnik, kot lastnik, vendar pod določenimi pogoji:

• najemnik lahko odpove pogodbo brez razloga z odpovednim rokom 60 dni (102. člen SZ-1);
• lastnik lahko odpove pogodbo zaradi kršitev, kot so neplačevanje, poškodovanje stanovanja ali nedovoljena dejavnost v stanovanju (103. člen SZ-1).

Primer:

David več mesecev ni plačal najemnine. Lastnica ga pisno opozori in mu določi rok za plačilo. Ker David tega ne upošteva, lastnica odpove pogodbo in zahteva izselitev.

Zaključek

Pravice in obveznosti najemnikov ter lastnikov stanovanj so jasno opredeljene z zakonodajo. Poznavanje teh pravic in dolžnosti je ključno za uspešno sodelovanje in reševanje sporov. Če ste lastnik ali najemnik, vam priporočamo, da vse svoje dogovore jasno opredelite v najemni pogodbi in se tako izognete morebitnim težavam.

Članki, ki bi vas tudi zanimali:

Kaj mora vsebovati najemna pogodba?

Kaj storiti, če najemojemalec/najemnik ne plačuje najemnine in stroškov?

Prvič na ogled nepremičnine? Kako se pripraviti?

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami, ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomešča pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: pravice lastnikov stanovanj, obveznosti najemnikov, najemna pogodba, SZ-1, stanovanjski zakon, najem stanovanja