Manj transakcij, višje cene tudi na trgu poslovnih nepremičnin

Trg poslovnih nepremičnin se še naprej ohlaja: že tretje leto zapored manj transakcij, cene še rastejo.
Izstopajo industrijski prostori, pri katerih je bilo lani za 45 odstotkov več sklenjenih kupoprodaj medletno.

GURS je objavil poročilo o poslovnem trgu nepremičnin za lansko leto. Na kratko: poslovne nepremičnine se prodajajo manj že tretje leto zapored, obseg prodaje je namreč v primerjavi z letom 2023 upadel za 15 odstotkov. Podoben trend opažamo tudi pri najemnih poslih, kjer je že četrto leto zapored opazen upad, in sicer za 9 odstotkov v primerjavi z letom 2023. Kljub temu pa cene tudi pri poslovnih nepremičninah še naprej rastejo, najmočneje v kategoriji trgovskih in storitvenih prostorov, ki so se v tretjem četrtletju medletno podražili za 11 odstotkov. Zanimivo je, da je prav v tej kategoriji lani sicer prišlo do najizrazitejšega upada poslov – medletno za približno četrtino.

Edina izjema v sicer padajočem trendu so bili industrijski prostori, kjer je bilo sklenjenih kar 45 % več kupoprodajnih poslov kot leto prej.

V nadaljevanju boste izvedeli:

Kaj se je dogajalo na trgu pisarniških prostorov? Kje so najdražje pisarne in kje najcenejše?
Kaj se je dogajalo na trgu trgovskih in storitvenih prostorov?
Kaj se je dogajalo na trgu industrijskih prostorov?
Kateri poslovni prostori se trenutno gradijo v Sloveniji?

Vir: GURS

Kaj se je dogajalo na trgu pisarniških prostorov? Kje so najdražje pisarne in kje najcenejše?

Na trgu pisarniških prostorov je bilo sklenjenih največ prodajnih transakcij (46 odstotkov vseh prodaj v skupni vrednosti 59 milijonov evrov). V primerjavi s predlani je to za 15 odstotkov manj transakcij, cene so medtem zrasle za štiri odstotke. Celotni slovenski fond pisarniških prostorov je obsegal 9.278 m2, oziroma približno 23,5 odstotka celotnega fonda poslovnih nepremičnin v Sloveniji.

Tudi najemnih poslov je bilo največ s pisarnami, in sicer kar 63 odstotkov vseh sklenjenih najemnih pogodb. Upad transakcij je bil lani tudi pri najemih, lani je bilo namreč 1.207 sklenjenih najemnih pogodb na področju pisarniških prostorov, kar je približno 18,6 odstotni upad v primerjavi z letom 2023.

Kupoprodajne cene: Najdražja je Obala

V letu 2024 je mediana prodajne cene pisarniških prostorov v Sloveniji znašala 1.283 €/m2. Najvišje vrednosti so bile dosežene na Obali, kjer je mediana cene dosegla kar 2.187 €/m2. Sledila je prestolnica z 1.908 €/m2 ter Maribor z nekoliko manjšo ceno od slovenskega povprečja, 1.207 €/m2.

Večina pisarniških prostorov v Ljubljani se je lani prodajala v cenovnem razponu med 1.500 in 2.300 €/m2, v Mariboru med 1.000 in 1.650 €/m2, na Obali pa med 1.900 in 2.700 €/m2.

Najem: Najdražji je center Ljubljane, v petih letih se je najbolj podražil Maribor

V preteklem letu je mediana mesečne najemnine pisarniških prostorov v Sloveniji znašala 10,4 €/m2, v Ljubljani 12,0 €/m2, v Mariboru 8,8 €/m2 in na Obali 12,0 €/m2. Najvišje najemnine pisarn so bile pričakovano v centru Ljubljane, kjer je mediana znašala 15 €/m2.

Rast cen najemnin je bila pri pisarniških prostorih počasnejša od rasti prodajnih cen, v petih letih je bila 21 odstotna. Pri rasti najemnih cen najbolj izstopa Maribor, kjer je bila rast 37-odstotna, najemnine v Ljubljani so v enakem obdobju zrasle za 19 odstotkov, na Obali pa za 24 odstotkov.

Trgovski in storitveni prostori: Največji upad transakcij, in hkrati največje podražitve

Lani je bilo sklenjenih 266 kupoprodajnih poslov za trgovske in storitvene prostore v skupni vrednosti 108 milijonov evrov, kar pomeni upad transakcij že tretje leto zapored, od leta 2021, in približno 25 odstotni upad v primerjavi z lanskim letom.

Mediana prodajne cene trgovskih in storitvenih prostorov v Sloveniji je bila lani 1.229 €/m2, v Ljubljani 2.494 €/m2, v Mariboru 1.200 €/m2 in na Obali 2.507 €/m2. Najdražji je bil center Ljubljane, kjer je mediana cen znašala 3.539 €/m2.

Mediana mesečne najemnine je bila lani v Sloveniji medtem približno 12 €/m2. V Ljubljani je mediana najemnin znašala dobrih 18 €/m2, v Mariboru 11 €/m2 in na Obali 13 €/m2. Najvišje najemnine trgovskih in gostinskih lokalov so bile v centru Ljubljane, kjer je mediana znašala 21 €/m2.

Industrijski prostori: lansko število transakcij preseglo predlanske številke

“Industrijski prostori se umikajo iz urbanih središč v industrijske cone ob glavnih prometnih vozliščih in dajejo prostor stanovanjskim in drugim poslovnim nepremičninam. Razlog so visoke cene zemljišč v največjih mestih in boljša logistika,” piše GURS.

V Ljubljani je bil tako lani delež fonda industrijskih prostorov le 10 odstotkov, medtem ko je delež fonda pisarniških prostorov slabih 31 odstotkov, delež fonda trgovskih in storitvenih prostorov pa dobrih 20 odstotkov.

Čeprav so industrijski prostori edini, kjer je število lanskih kupoprodajnih transakcij preseglo predlanske številke, je še vedno opazen upad števila transakcij v primerjavi z letom 2022: “V zadnjih dveh letih je zaznati opazen upad števila transakcij, najizrazitejši v letu 2023, ko se je njihovo število skoraj prepolovilo. V preteklem letu smo sicer zaznali nekoliko večje število prodaj kot leto prej, a je bilo to še vedno približno 30 odstotkov nižje kot leta 2021, ko je bilo sklenjenih največ kupoprodajnih poslov z industrijskimi prostori v zadnjih petih letih.”

V preteklem letu je mediana prodajne cene industrijskih prostorov v Sloveniji znašala 525 €/m2, v Ljubljani 723 €/m2 in v Mariboru 571 €/m2. Na območju Obale za leto 2024 ni bilo kupoprodajnih transakcij.

Mediana mesečne najemnine industrijskih prostorov v Sloveniji je medtem znašala 5,0 €/m2, v Ljubljani 6,2 €/m2, v Mariboru 2,3 €/m2 in na Obali 6,0 €/m2.

Katere poslovne stavbe še prihajajo na slovenski trg nepremičnin?

Emonika, Ljubljana: večnamenski kompleks z najvišjo stolpnico v Sloveniji

Emonika bo največja investicija skupine OTP v Sloveniji, ki bo vkljuČevala skupno 90 tisoč kvadratnih metrov večnamenskih površin, od tega bo 35 tisoč kvadratnih metrov pisarniških prostorov, dva hotela s 380 sobami, trgovski center, 187 stanovanj in 100-metrsko stolpnico z 23 nadstropji, ki bo najvišja v Sloveniji.  Nahajala se bo ob križišču Dunajske, Vilharjeve in Masarykove ceste. 

Trenutno stanje: Gradnja večnamenskega kompleksa Emonika v Ljubljani se je uradno začela maja 2025 s polaganjem temeljnega kamna, zaključek je predviden za leto 2027, vrednost projekta pa znaša približno 400 milijonov evrov.

WestLink Campus, Ljubljana:

V Šiški ob severni ljubljanski obvoznici in Celovški cesti bo nastal poslovni kompleks WestLink Campus, ki bo obsegal trinadstropno poslovno stavbo s 12.500 m2 neto tlorisnih površin, od teh jih bo 80 odstotkov namenjenih pisarnam, 20 odstotkov pa gostinskim, fitnes in coworking dejavnostim. Stavba bo vkljuČevala tri kletne etaže za 600 parkirnih mest. S približno 45 milijoni evrov projekt financirata avstrijska družba ATL in slovenska RP naložbe ob projektantski podpori podjetja Protim. V drugi fazi je načrtovana širitev, ki vključuje 22-nadstropno stolpnico z dodatnimi 40 tisoč kvadratnih metrov poslovnih površin. 

Trenutno stanje: "Gradnja je v polnem teku – betonska konstrukcija je zaključena, trenutno potekajo montaža fasade in obrtniška dela v notranjosti. Zaključek gradnje je predviden v drugem četrtletju 2026, uporabno dovoljenje in vselitev prvih najemnikov pa do 1. julija istega leta," so sporočili predstavniki projekta. 

Vilharia, Ljubljana

Slovaška družba Corwin s 110 milijoni evrov financira poslovno stavbo ob Vilharjevi cesti, ki bo imela 36.000 m² poslovnih prostorov in bo zasnovana kot trajnostna (z LEED Platinum certifikatom). VkljuČevala bo pet nadstropij, dve kletni etaži, konferenčno dvorano za 200 obiskovalcev, gostinske in trgovske prostore v pritličju ter streho, namenjeno jogi in druženju. 

Trenutno stanje: Gradnja se je začela marca 2023, trenutno poteka vgradnja stekel. Zaključek je predviden za drugo polovico leta 2026.

Fakulteta za veterino Ljubljana, skladišče v Koprskem pristanišču

V Ljubljani in Kopru se pod vodstvom STRABAG-ove slovenske podružnice gradijo trije projekti v skupni vrednosti približno 98,3 milijona evrov: med njimi je univerzitetni kompleks za Fakulteto za veterino v Ljubljani (vrednost 46,4 milijona evrov, 24.000 m² za raziskave, poučevanje in klinično zdravljenje, začetek julija 2024, zaključek konec 2025), skladišče št. 54 v koprskem pristanišču (35,9 milijona evrov, 14.000 m² za shranjevanje jeklenih zvitkov s fotovoltaično elektrarno. 

Trenutno stanje: Začetek projekta je bil julija 2024, zaključek je predviden za prvo četrtletje, 2026

Članki, kateri bi vas tudi lahko zanimali:

Učinki podnebnih sprememb na vrednost nepremičnin v Sloveniji in Evropi
Primerjava portalov po Evropi
Kako povečati vrednost nepremičnine z minimalnimi stroški?

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: Poslovne nepremičnine, trg poslovnih nepremičnin, nepremičninski trg Slovenija, kupoprodajne cene nepremičnin, najem poslovnih prostorov, pisarniški prostori Slovenija, trgovski prostori Slovenija, industrijski prostori Slovenija, nepremičnine Ljubljana, Maribor, Obala, gradnja poslovnih stavb, GURS poročilo, cene poslovnih nepremičnin, nepremičninski trendi 2025, nepremičninski projekti v gradnji