Katere sestavine mora imeti kupoprodajna pogodba?

Nakup ali prodaja nepremičnine je velik zalogaj. Za večino Slovencev je to ena najpomembnejših odločitev v življenju. Da bo nakup ali prodaja res varen in brez nepotrebnih zapletov, mora pogodba vsebovati sledeče sestavine. Če katero izpustite, tvegate dolgotrajne postopke, zavrnitve vpisa ali celo ničnost pogodbe. Spodaj je seznam, ki bi ga moral poznati prav vsak, ki se loteva nakupa ali prodaje stanovanja, hiše ali zemljišča v Sloveniji.

Ob tem pa opozarjamo, da se za svoj primer posvetujte s pravnim strokovnjakom, ki vam bo znal svetovati glede vseh posebnosti vaše situacije in pravočasno opozoril na morebitne pasti ali napake, ki jih sami morda ne bi opazili.

V nadaljevanju: 

Oblike in temeljna pravila 

Osnovne sestavine pogodbe

Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo

Oblika in temeljna pravila 

Najprej k osnovam; pogodba o prenosu lastninske pravice na nepremičnini mora biti sklenjena v pisni obliki. Ob tem se zavedajte, da pogodba sama po sebi ne prinese lastninske pravice, lastniki nepremičnine postanete šele z vknjižbo. 

Osnovne sestavine pogodbe

Informacije o strankah posla

Kdo prodaja, kdo kupuje?V pogodbi morata biti natančno opredeljeni obe stranki. Pri fizičnih osebah je to ime, priimek, naslov stalnega prebivališča, rojstni podatki, EMŠO (za zemljiškoknjižne postopke). Pri pravnih osebah mora biti to naziv, sedež, matična številka, davčna številka in zastopnik.

Opis nepremičnine z ID znakom

Brez natančnega opisa predmetne nepremičnine pogodba ne šteje. Opis mora vsebovati podatke iz zemljiške knjige: katastrsko občino, številko parcele, stavbe ali dela stavbe, ID znak. Samo naslov nepremičnine ni dovolj. 

Kupnina in plačilni mehanizem

Pogodba mora natančno določiti znesek kupnine (pri nas je to v evrih), način in roke plačila (nakazilo na TRR, depozit pri notarju, faze plačila ipd.). Dober pravnik bo predvidel tudi “varovalko” za primer, če kupec zamudi s plačilom – recimo pogodbeno kazen ali možnost odstopa.

Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacija)

Vsaka pogodba o prenosu lastninske pravice mora vsebovati izrecno izjavo prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo. To se imenuje intabulacijska klavzula. Če dovolilo ni v pogodbi, ga lahko priložite kot posebno overjeno izjavo.

Rok za izročitev posesti

V pogodbi je treba natančno določiti, kdaj pride do primopredaje; s podpisom zapisnika, predajo ključev, popisom števcev. Pomnite, da datum primopredaje ni nujno enak datumu vpisa lastninske pravice. 

Jamstva in odgovornost za pravne in stvarne napake

Ob kupoprodaji nepremičnine prodajalec jamči, da je nepremičnina brez bremen in da nima pravnih ali stvarnih napak, razen če je v pogodbi drugače določeno. Če ima nepremičnina napake ali bremena, ki jih kupec ni sprejel, lahko kupec  ponavadi zahteva odpravo napak ali celo razvezo pogodbe. V pogodbi je pametno jasno določiti, kako in kdaj kupec lahko uveljavlja napake. 

Bremena in uporabe

So na nepremičnini hipoteke, služnosti, zaznambe? Pogodba mora jasno določiti, katera bremena in pravice ostanejo na nepremičnini in katera bodo izbrisana pred vpisom novega lastnika. 

Davki in stroški

Kdo plača davek in notarske stroške? Navadno je prodajalec zavezanec za davek na promet nepremičnin (DPN), je pa pogosta praksa, da se stranki dogovorita, da DPN plača kupec. V tem primeru je pomembno, da to jasno piše v pogodbi.

Pogodbene varovalke

Pogodba lahko vsebuje tudi pogodbene varovalke, kot so:

• Ara ali skesnina (kot zavarovanje resnosti namena),

• Pogodbena kazen (npr. za zamudo pri plačilu ali primopredaji),

• Možnost razveze ob neizpolnitvi ključnih obveznosti,

• Način reševanja sporov (sodišče, arbitraža).
  Takšne določbe pogosto preprečijo dolgotrajne spore in so v interesu obeh strank.

Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula)?

Pogodba mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, ki je izrecna izjava prodajalca, da dovoljuje vknjižbo lastninske pravice kupcu na točno določeni nepremičnini (nepremičnini, definirani v pogodbi z ID znakom). Brez tega vpis lastništva ne bo mogoč.

Zemljiškoknjižno dovolilo mora vsebovati sledeče:

• Jasno identifikacijo strank in nepremičnine ter dovolilo za vpis. Če dovolilo ni že v sami pogodbi, se priloži kot ločena listina.

• Overitev podpisa na dovolilu: podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti notarsko overjen. Če je pogodba sklenjena kot notarski zapis, je pogoj overitve izpolnjen.

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Novogradnje v Ljubljani: kaj nastaja in kaj se dogaja z dovoljenji?

Zemljiša knjiga: tri ključne stvari, ki jih morate preveriti pred nakupom nepremičnine

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

Pogodba, nepremičnina, prodajalec, kupec, zemljiškoknjižno dovolilo, intabulacija, kupnina, bremena, notar, vpis, primopredaja, plačilo, stranki, ID znak, stroški, davki, skesnina, pogodbeni kazen, pravice, napake, lastninska pravica, katastrska občina, EMŠO, stavba, opis, pogodba, dovolilo, podpis, zemljiška knjiga, overitev

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na pravnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.