Kako se pripraviti na nove ocene vrednosti in vpliv na trg

Posplošeno vrednotenje nepremičnin, ki ga izvaja Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS), je proces, s katerim se določi vrednost nepremičnin na podlagi matematičnih modelov, podatkov o trgu nepremičnin in značilnostih posameznih nepremičnin. Ta postopek lahko močno vpliva na lastnike nepremičnin, še posebej v kontekstu sprememb vrednosti, ki lahko vplivajo na davek na nepremičnine in morebitno prodajo. Kako se torej pravilno pripraviti na nove ocene vrednosti?

1. Kako se določi posplošena vrednost nepremičnine?

Posplošena vrednost nepremičnine je ocenjena vrednost, ki temelji na stanju nepremičninskega trga na določen datum. Gre za vrednost, ki jo GURS izračuna na podlagi podatkov, ki jih ima o posameznih nepremičninah v katastru, ter modelov vrednotenja, ki upoštevajo lokacijo, starost, velikost in druge značilnosti.

Podatki, kot so tržne cene podobnih nepremičnin, so ključni pri določanju teh vrednosti. Zato je zelo pomembno, da so podatki v katastru posodobljeni in pravilni. Če so ti podatki napačni, bo izračunana vrednost prav tako napačna. Lastniki so odgovorni za pravilnost podatkov v katastru, zato je ključno, da redno preverjajo te podatke in jih po potrebi posodobijo.

2. Pomen pravilnih podatkov v katastru

Lastniki nepremičnin pogosto niso pozorni na pravilnost podatkov o njihovi nepremičnini, dokler ne pride do težav. Vendar so pravilni podatki v katastru ključni za pravilen izračun posplošene vrednosti. Napačni podatki o velikosti zemljišča, starosti stavbe ali obnovah lahko vodijo do napačnega vrednotenja nepremičnine.

Če lastnik ugotovi, da so podatki v katastru napačni, lahko sproži postopek za njihovo ureditev. To vključuje posodobitev podatkov, kot so spremembe v velikosti nepremičnine, obnovitvena dela ali spremembe namembnosti nepremičnine. S posodobljenimi podatki bo vrednost nepremičnine bolj natančno odražala tržno stanje.

3. Kako se pripraviti na nove ocene vrednosti?

V zadnjem času so tržne cene nepremičnin v Sloveniji skokovito naraščale, zlasti v večjih mestih, na Obali in na turističnih območjih, kot so Bled in Kranjska Gora. Tako so se v zadnjih petih letih cene nepremičnin na trgu podvojile, kar neposredno vpliva tudi na posplošene vrednosti nepremičnin.

Lastniki nepremičnin bi morali redno spremljati spremembe na trgu in preverjati nove ocene posplošenih vrednosti. To lahko storijo preko spletnega portala Prostor (https://vrednotenje.gov.si/PI_JV/#/iskalnik), kjer lahko preverijo, kakšno vrednost je določila GURS za njihovo nepremičnino.

4. Kako ukrepati, če se z oceno ne strinjate?

Če lastniki menijo, da ocena posplošene vrednosti njihove nepremičnine ni pravilna, imajo možnost vložiti pritožbo. V tem primeru lahko sprožijo postopek za spremembo modela vrednotenja ali predlagajo spremembo vrednostne cone. Postopek je jasen, lastniki morajo vložiti uradne obrazce, ki so na voljo na spletni strani GURS (https://www.e-prostor.gov.si/), in predložiti ustrezne dokaze za svojo zahtevo.

Pomembno je, da lastniki dobro poznajo zakonodajo in predpise, ki urejajo postopek pritožbe, saj napačna ocena vrednosti lahko neposredno vpliva na višino davka na nepremičnine ali celo oteži prodajo nepremičnine.

5. Kako ocena vpliva na prodajo nepremičnine?

Višja posplošena vrednost nepremičnine je lahko koristna za lastnike, ki nameravajo svojo nepremičnino prodati. Kupci pogosto pogledajo ocenjeno vrednost nepremičnine in jo primerjajo s tržno ceno. Če je ocena visoka, je to lahko signal, da je nepremičnina vredna več, kar lahko pritegne kupce. Po drugi strani pa je za tiste, ki nepremičnine ne želijo prodati, višja vrednost lahko breme, saj lahko pomeni višji davek na nepremičnine.

6. Primer iz prakse

Predstavljajmo si, da lastnik stanovanja v Ljubljani ugotovi, da je njegova nepremičnina ocenjena na bistveno višjo vrednost, kot jo je pričakoval. Preveri podatke v katastru in odkrije, da so napačno vpisane površine stanovanja. Sproži postopek za posodobitev podatkov in kmalu zatem prejme novo oceno vrednosti, ki bolj ustreza dejanskemu stanju na trgu.

Takšni primeri so pogosti in kažejo, kako pomembno je, da lastniki aktivno spremljajo in urejajo podatke o svojih nepremičninah.
Zaključek: Vrednotenje kot priložnost in odgovornost

Posplošene vrednosti nepremičnin so orodje, ki lastnikom omogoča boljši vpogled v vrednost njihove nepremičnine, hkrati pa lahko vplivajo na njihovo finančno obremenitev v prihodnosti. Za prodajalce so lahko visoke vrednosti prednost, za lastnike, ki ne prodajajo, pa dodatno breme zaradi davčnih obremenitev.

GURS je izvedel postopek poskusnega izračuna posplošenih vrednosti nepremičnin z namenom, da lastnike seznani s predlaganimi modeli vrednotenja in ocenjenimi vrednostmi njihovih nepremičnin. 

Kot so pojasnili na Geodetski upravi RS: "Posplošene vrednosti temeljijo na podatkih, ki jih imamo v katastru nepremičnin. Če so ti podatki točni, vrednotenje bolje odraža dejansko stanje trga. Vsi lastniki imajo možnost preveriti te vrednosti ter podati pripombe v obdobju od 10. oktobra do 25. novembra 2024." 

Za več informacij in vpogled v vrednosti vaših nepremičnin obiščite spletno stran Prostor (https://www.e-prostor.gov.si/).

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: vrednotenje nepremičnin, Geodetska uprava RS, ocena vrednosti nepremičnine, davek na nepremičnine, katastrski podatki, tržne cene nepremičnin, sprememba vrednosti nepremičnine, pritožba na vrednotenje, prodaja nepremičnine, modeli vrednotenja nepremičnin