Kaj storiti, če najemojemalec/najemnik ne plačuje najemnine in stroškov?

Ena izmed najpogostejših težav, s katerimi se soočajo najemodajalci, je neplačevanje najemnine ali stroškov s strani najemnika. Postopek reševanja tega problema v Sloveniji ureja zakonodaja. Vključuje več korakov in zahteva poznavanje zakonov. Da bi se izognili pravnim zapletom, je pomembno, da najemodajalci natančno vedo, kako ravnati v teh situacijah.

I. Korak: Preverite zakonsko stanje in določila

Vaš pri korak je, da preverite dejansko stanje zakonodaje, ki ureja najemna razmerja v Sloveniji. Glavni zakon, ki ureja področje najemnih razmerij, je Stanovanjski zakon (SZ-1-NPB8), ki določa pravice in obveznosti najemodajalcev in najemnikov.

1. Pravice in obveznosti najemnika stanovanja po Stanovanjskem zakonu (SZ-1)

Najemnik stanovanja ima v skladu s Stanovanjskim zakonom (SZ-1) določene pravice in obveznosti, ki jih mora spoštovati med trajanjem najemnega razmerja. Ključne pravice in obveznosti najemnika so naslednje:

a. Pravica do mirne uporabe stanovanja (91. člen)
Najemnik ima pravico do nemotene in mirne uporabe najetega stanovanja, kar pomeni, da lastnik ne sme posegati v njegovo zasebnost ali mu omejevati pravice uporabe, razen v primerih, ko je to določeno z zakonom.

b. Pravica do vzdrževanja stanovanja (92. člen)
Najemnik ima pravico zahtevati, da lastnik zagotovi vzdrževanje stanovanja in skupnih delov stanovanjske stavbe. Lastnik je odgovoren za odpravo večjih okvar in vzdrževalna dela, ki so potrebna za zagotovitev normalne uporabe stanovanja.

c. Pravica do obveščenosti (93. člen)
Najemnik ima pravico, da ga najemodajalec obvešča o pomembnih informacijah v zvezi s stanovanjem, kot so npr. vzdrževalna dela, spremembe v pogodbenih pogojih in drugih zadevah, ki bi lahko vplivale na uporabo stanovanja.

d. Pravica do zamenjave stanovanja (94. člen)
Najemnik lahko zahteva zamenjavo stanovanja, če so za to izpolnjeni pogoji, določeni v zakonu (npr. zmanjšanje ali povečanje družine). Lastnik pa lahko to zamenjavo odobri ali zavrne, odvisno od objektivnih razlogov.

Obveznosti najemnika:

e. Redno plačevanje najemnine in stroškov (95. člen)
Najemnik je dolžan redno plačevati najemnino in stroške, določene v najemni pogodbi, in sicer v dogovorjenih rokih in zneskih.

f. Skrbno ravnanje s stanovanjem (96. člen)
Najemnik je dolžan uporabljati stanovanje in skupne prostore stavbe v skladu z njihovim namenom ter ravnati s stanovanjem in opremo v njem skrbno. Prav tako mora o vseh poškodbah in napakah, ki jih opazi, nemudoma obvestiti najemodajalca.

g. Plačilo stroškov manjših popravil (97. člen)
Najemnik je dolžan poravnati stroške manjših popravil v stanovanju (npr. zamenjava žarnic, popravilo ključavnic), ki so potrebni zaradi običajne rabe stanovanja.

h. Preprečevanje škode (98. člen)
Najemnik mora obvestiti lastnika, če opazi škodo na stanovanju ali skupnih delih, ter se vzdržati ravnanj, ki bi povzročila škodo. Prav tako je dolžan omogočiti lastniku dostop do stanovanja za odpravo škode ali nujna popravila.

i. Upoštevanje hišnega reda (99. člen)
Najemnik mora spoštovati hišni red v stavbi, kjer se nahaja najeto stanovanje, ter se vzdržati vedenja, ki bi motilo druge stanovalce (npr. prekomerni hrup).

Vir: Stanovanjski zakon (SZ-1) - VI.6 Oddelek - Pravice in obveznosti najemnika stanovanja (Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/vi6-oddelek-pravice-in-obveznosti-najemnika-stanovanja

2. Pravice in obveznosti najemodajalca (lastnika stanovanja) po Stanovanjskem zakonu (SZ-1)

Najemodajalec (lastnik stanovanja) ima določene pravice in obveznosti, s katerimi mora zagotavljati varnost in ustrezno uporabo stanovanja. Ključne obveznosti najemodajalca so naslednje:

a. Pravica do rednega prejemanja najemnine in plačila stroškov (88. člen)
Najemodajalec ima pravico prejemati redno plačilo najemnine in povračilo stroškov, ki so določeni v najemni pogodbi. V primeru neplačila ima pravico ukrepati v skladu z zakonom in najemno pogodbo.

b. Pravica do nadzora nad uporabo stanovanja (člen 89)
Lastnik ima pravico nadzorovati, ali najemnik uporablja stanovanje v skladu z najemno pogodbo in zakonodajo. V ta namen ima pravico občasno pregledati stanovanje, vendar le ob predhodnem dogovoru z najemnikom in ob upoštevanju njegove zasebnosti.

c. Zagotavljanje osnovnih pogojev za uporabo stanovanja (81. člen) 
Lastnik je dolžan zagotoviti, da je stanovanje primerno za bivanje in da so zagotovljene osnovne komunalne storitve (voda, elektrika, ogrevanje itd.).

d. Vzdrževanje stanovanja in skupnih prostorov (člen 82)
Lastnik mora zagotavljati redno vzdrževanje stanovanja in skupnih prostorov, kar vključuje tudi odpravo večjih napak ali poškodb, ki bi lahko ogrožale varno uporabo stanovanja.

e. Obveščanje o potrebnih popravilih in vzdrževanju (83. člen)
Lastnik mora najemnika pravočasno obvestiti o morebitnih vzdrževalnih delih ali popravilih, ki jih je treba izvesti v stanovanju ali na skupnih delih stavbe.

f. Spoštovanje najemnikove zasebnosti (84. člen)
Lastnik ne sme vstopati v najeto stanovanje brez dovoljenja najemnika, razen v nujnih primerih (npr. preprečitev škode, naravne nesreče). Vsak vstop mora biti dogovorjen vnaprej in mora biti v skladu z določili najemne pogodbe.

g. Prenehanje najemnega razmerja (87. člen)
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo le v primerih, ki jih določa zakon (npr. neplačevanje najemnine, neprimerna uporaba stanovanja), in to z ustreznim odpovednim rokom. Odpoved mora biti podana v pisni obliki in mora vsebovati razloge za odpoved.

Vir:

Stanovanjski zakon (SZ-1) - VI.5 Oddelek - Obveznosti lastnika stanovanja (Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/vi5-oddelek-obveznosti-lastnika-stanovanja)
104. člen SZ-1: ureja pravico najemodajalca, da v primeru neplačevanja najemnine zahteva sodno prisilno izselitev.
Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/104-clen-utemeljene-okoliscine
103. člen SZ-1: določa postopke in obveznosti za obvestitev najemnika o odpovedi najemnega razmerja.
Poleg Stanovanjskega zakona pa veljajo tudi določila Obligacijskega zakonika (OZ), ki se uporabljajo za urejanje pogodbenih razmerij med najemodajalcem in najemnikom, kadar SZ-1 ne določa specifičnih pravil.
Povezave: https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/103-clen-krivdni-odpovedni-razlogi

2. Korak: Pisni opomin in obvestilo o dolgu

Preden sprožite uradne postopke, je priporočljivo, da najemniku pošljete pisni opomin. Ta mora vsebovati jasno navedbo, da najemnik ni plačal najemnine ali stroškov ter natančen znesek dolga. Prav tako mora opomin vsebovati rok, do katerega naj najemnik poravna dolg (običajno 8–15 dni).

Če je najemnik že več mesecev v zamudi, lahko dodate opozorilo, da boste ob neplačilu začeli s postopkom za odpoved najemnega razmerja in izpraznitev nepremičnine.

Obligacijski zakonik (OZ) določa v:

- 239. členu OZ: da lahko upnik (v tem primeru najemodajalec) zahteva izpolnitev obveznosti in odškodnino, če najemnik krši svoje pogodbene obveznosti.
Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/oz/239-clen-izpolnitev-obveznosti-in-posledice-neizpolnitve
- 104. člen OZ: pojasnjuje, da mora dolžnik poravnati dolg najpozneje v roku, določenem v pogodbi ali pisnem opominu.
(Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/oz/104-clen-ce-je-pravocasna-izpolnitev-bistvena-sestavina-pogodbe)

3. Korak: Odpoved najemne pogodbe

Če najemnik kljub opominu ne poravna dolga, lahko začnete postopek za odpoved najemne pogodbe. Najemodajalec lahko v skladu s 7. poglavljen Stanovanjskega zakona (SZ-1) odpove najemno razmerje, če najemnik ne plača najemnine v roku dveh mesecev od prejema opomina. Odpoved mora biti podana v pisni obliki in mora vsebovati razloge za odpoved, rok za izpraznitev stanovanja ter opozorilo o pravnih posledicah neupoštevanja odpovedi.

Pomembno je, da najemodajalec shrani kopije vseh opominov, odpovedi in dokazil o vročitvi, saj bodo ta potrebna v sodnemu postopku.

Vsebina odpovedi najemne pogodbe mora vključevati:
- Navodila glede pravic in obveznosti: Pojasnilo, da je najemnik dolžan izprazniti nepremičnino.
- Rok za izpraznitev nepremičnine: Običajno je določen rok 15 dni od vročitve odpovedi.
- Pojasnilo o morebitnih sodnih postopkih: Obvestilo, da bo v primeru neupoštevanja odpovedi najemodajalec sprožil postopek za izpraznitev stanovanja.

(Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/vi7-oddelek-odpoved-najemne-pogodbe)

4. Korak: Sodni postopek za izpraznitev stanovanja

Če najemnik po odpovedi najemne pogodbe noče izprazniti nepremičnine ali ne poravna dolga, lahko najemodajalec pri pristojnem sodišču sproži sodni postopek za izpraznitev stanovanja. Ta postopek se lahko izvede v okviru rednega sodnega postopka ali kot hitri postopek.

112 a. člen SZ-1 določa, da lahko najemodajalec zahteva sodno izpraznitev stanovanja, če najemnik ne izpolnjuje svojih obveznosti iz najemne pogodbe (krivdni odpovedni razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1).

Sodni postopek običajno vključuje:
- Tožbo za izpraznitev stanovanja in izterjavo dolga: V tožbi mora najemodajalec predložiti vse dokaze o dolgu, pisne opomine, odpovedi najemne pogodbe in ostale relevantne dokumente.
- Sodbo in izvršbo: Če sodišče ugodi tožbi, izda sklep o izpraznitvi stanovanja. Če najemnik noče prostovoljno zapustiti nepremičnine, se lahko izvede postopek sodne izvršbe.
(Povezava: Sodna praksa)

5. Korak: Izvršba in deložacija

Če sodna odločba določa, da mora najemnik zapustiti nepremičnino in plačati dolg, najemodajalec sproži izvršbo na podlagi verodostojne listine v skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/ziz/drugi-razdelek-izvrsba-za-izterjavo-denarne-terjatve)

6. Korak: Izterjava dolga

Če je najemnik dolžan večjo vsoto denarja, lahko najemodajalec sproži izterjavo dolga prek sodišča ali odvetniške pisarne.

Vložitev izterjave dolga v Sloveniji je zakonsko urejen postopek, ki vam kot upniku omogoča, da pridobite pravno podlago za izterjavo dolgov od dolžnika. Postopek izterjave dolga se običajno začne z opominom dolžniku, nato pa se nadaljuje z vložitvijo predloga za izvršbo pri pristojnem sodišču.

Tukaj je korak za korakom opisan postopek vložitve izterjave dolga:

    1. Priprava dokumentacije

Pred vložitvijo izterjave dolga se prepričajte, da imate vso potrebno dokumentacijo, ki bo dokazovala obstoj dolga in vaše terjatve do dolžnika.
   - Pogodbo ali listino, ki dokazuje obstoj dolga (najemna pogodba, pogodba o posojilu, račun ipd.).
   - Pisni opomini za plačilo dolga, ki ste jih poslali dolžniku, vključno z datumi in dokazili o vročitvi.
   - Dokazila o neplačilu (npr. bančni izpiski, kjer je razvidno, da ni bilo plačila).
   - Kopija osebnega dokumenta dolžnika (če je na voljo).
   - Potrdilo o pisnemu opominu za plačilo dolga.

    2. Priprava predloga za izvršbo

Predlog za izvršbo je uradni dokument, s katerim sodišču predlagate začetek postopka za izterjavo dolga. Predlog za izvršbo lahko vložite pri pristojnem okrožnem sodišču, in sicer na podlagi verodostojne listine ali pravnomočne sodbe. Predlog lahko vložite v papirni obliki ali preko e-sodstva (če imate dostop do elektronskega vložišča).

A. Predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine (npr. račun ali najemna pogodba)

Če imate verodostojno listino, ki dokazuje obstoj dolga, lahko vložite predlog za izvršbo neposredno pri pristojnem okrajnem sodišču.

Verodostojne listine vključujejo:
   - Račune,
   - Menice,
   - Najemne pogodbe,
   - Izpiski odprtih postavk,
   - Druga pisna dokazila, ki izkazujejo obstoječi dolg.

Potrebna vsebina predloga:
   - Podatki o upniku in dolžniku: Ime, priimek, naslov, davčna številka obeh strank.
   - Vsebina in višina terjatve: Natančen opis dolga in znesek, vključno z zamudnimi obrestmi, če so dogovorjene.
   - Datum zapadlosti terjatve: Datum, ko je dolžnik moral poravnati dolg.
   - Pravna podlaga za zahtevek: Navedba pogodbe, računa ali druge listine, ki dokazuje obstoj dolga.
   - Predlog za izvršbo: Jasno navedite, da predlagate, da se dolžniku naloži plačilo dolga ter da se začne postopek izvršbe.

B. Predlog za izvršbo na podlagi pravnomočne sodbe

Če ste že prej pridobili sodbo, s katero vam je sodišče prisodilo pravico do izterjave dolga (npr. sodba o plačilu), predložite predlog za izvršbo na podlagi te sodbe. V tem primeru ni potrebna dodatna verodostojna listina.

Potrebna vsebina predloga:
   - Sodba ali sklep, ki ga je izdalo sodišče in je pravnomočen.
   - Enake podatke o upniku, dolžniku in terjatvi, kot v predlogu na podlagi verodostojne listine.

    3. Vložitev predloga za izvršbo

Predlog za izvršbo lahko vložite na dva načina:
Osebno ali po pošti: Predlog oddate v papirni obliki na pristojnem okrajnem sodišču. Preverite, katero sodišče je pristojno glede na stalno prebivališče dolžnika.
Elektronsko preko e-sodstva: Če imate dostop do e-sodstva, lahko predlog za izvršbo vložite elektronsko.

    4. Plačilo sodne takse

Po vložitvi predloga za izvršbo boste prejeli poziv za plačilo sodne takse. Višina takse je odvisna od zneska dolga in lahko znaša nekaj odstotkov celotne terjatve. Sodno takso morate poravnati v roku, določenem na pozivu (običajno v 8 dneh).

Nasvet: Shranite potrdilo o plačilu sodne takse, saj je to dokaz, da ste poravnali obveznosti do sodišča.

    5. Izvedba postopka izvršbe

Ko sodišče prejme popoln predlog in potrdi plačilo sodne takse, izda sklep o izvršbi in ga vroči dolžniku. Dolžnik ima pravico vložiti ugovor na sklep o izvršbi v roku 8 dni od prejema sklepa (če gre za potrošnika) ali 5 dni (če gre za pravno osebo). Če dolžnik ne vloži ugovora, postane sklep pravnomočen in izvršljiv.

V primeru pravnomočnosti lahko nadaljujete z izvršbo:
   - Na dolžnikovo plačo,
   - Na dolžnikove premičnine (vozila, dragocenosti),
   - Na bančne račune dolžnika,
   - Na nepremičnine v lasti dolžnika.

    6. Sodelovanje z izvršiteljem

Če dolžnik še vedno ne poravna dolga, se lahko obrnete na sodnega izvršitelja, ki bo začel z izvršilnim postopkom (npr. rubež dolžnikovih premičnin, zarubitev bančnih računov). Izvršitelj je pooblaščen za vstop v dolžnikovo nepremičnino in zaseg dolžnikovih sredstev do poplačila terjatve.

    7. Sledenje postopku

Po začetku izvršbe je priporočljivo spremljati postopek in se redno obveščati pri sodišču ali sodnem izvršitelju o stanju zadeve. V nekaterih primerih lahko dolžnik predlaga odlog izvršbe ali druge pravne instrumente, zato je pomembno, da ste pravočasno obveščeni o vseh dogajanjih.

    8. Zaključek postopka in poplačilo dolga

Ko se postopek izvršbe uspešno zaključi, boste prejeli poročilo o poplačilu dolga. V primeru, da je dolžnik poravnal celoten dolg, sodišče izda sklep o zaključku postopka. Če dolg ni bil v celoti poravnan, se lahko odločite za nadaljevanje postopka ali začetek druge vrste izvršbe.
Zahtevek za izterjavo dolga: Vložitev zahtevka za izterjavo dolga skupaj z dokazili o dolgu.

Sodna izvršba: Če najemnik ne poravna dolga, lahko sodišče odredi sodno izvršbo na dolžnikovo plačo ali premičnine.

7. Korak: Sodni postopek: Katero dokumentacijo potrebujete?

Za sodni postopek proti najemniku, ki ne plačuje najemnine ali stroškov, potrebujete ustrezne dokumente, ki dokazujejo vaše trditve in omogočajo sodišču, da sprejme odločitev v vašo korist. V nadaljevanju so navedeni ključni dokumenti, ki jih morate predložiti pri vložitvi tožbe ali zahteve za sodni postopek:

    1. Najemna pogodba

Osnovni dokument, ki ureja razmerje med najemodajalcem in najemnikom ter določa pogoje najema mora vsebovati podatke o najemodajalcu in najemniku, začetni in končni rok trajanja najemnega razmerja, znesek najemnine, pogoje plačila in obveznosti najemnika ter vse dodatne pogoje. To je osnovni dokaz, ki potrjuje, da obstaja najemno razmerje in določa pogoje, ki jih mora najemnik upoštevati.

    2. Pisni opomini za plačilo dolga

Pisni opomini, ki ste ga poslali najemniku z opozorilom na neplačane najemnine ali stroške v katerem je naveden znesek znesek dolga, rok za plačilo (običajno med 8 in 15 dni), opozorilo o posledicah neplačila in način vročitve (priporočena pošta, osebna vročitev ipd.). Pisni opomini dokazujejo, da ste najemnika večkrat opozorili na neplačevanje, kar je pogoj za kasnejše sprožanje postopkov (odpoved najemne pogodbe ali izpraznitev stanovanja).

    3. Dokazila o vročitvi odpovedi najemne pogodbe

Dokazi, da je bila najemniku odpoved najemne pogodbe dejansko vročena (npr. priporočeno pismo s povratnico ali osebna vročitev) s povratnico ali podpisanim dokumentom o prejemu odpovedi. Dokazilo o vročitvi odpovedi je ključno, saj s tem dokažete, da je bil najemnik pravočasno obveščen o odpovedi najemne pogodbe.

    4. Dokazi o neplačanih najemninah in stroških

Kopije računov za neplačane najemnine in stroške (npr. računi za elektriko, vodo, skupne stroške stavbe). Dokumenti morajo jasno pokazati zneske in obdobja neplačil. Ti dokumenti služijo kot dokaz, da najemnik ni poravnal obveznosti, določenih v najemni pogodbi.

    5. Dokazi o komunikaciji z najemnikom

E-poštna komunikacija, pisma, SMS sporočila ali drugi načini komunikacije, s katerimi ste poskušali rešiti spor z najemnikom. Dokazi morajo vsebovati datum in vsebino pogovora ter dokaz, da je najemnik prejel ta obvestila. Ti dokazi podpirajo vašo trditev, da ste najemnika večkrat opozorili in poskušali rešiti spor po mirni poti.

    6. Poročilo o pregledu stanovanja (če je na voljo)

Zapisnik o pregledu stanovanja pred najemom in po njem, če je bil ta opravljen. Opis stanja stanovanja, morebitne poškodbe, fotografije in ugotovitve. Dokazilo o stanju stanovanja lahko služi kot dokaz, če želite poleg neplačanih najemnin in stroškov zahtevati še odškodnino za škodo na nepremičnini.

    7. Bančni izpiski ali drugi dokazi o neplačanih najemninah

Bančni izpiski ali druga dokazila o prilivih in odlivih na vaš bančni račun, kjer je razvidno, da ni bilo prejetih plačil za najemnine. Izpiski morajo jasno prikazati neplačane zneske in obdobja. Bančni izpiski služijo kot dodatni dokaz o finančnem stanju najemnika glede neplačanih obveznosti.

    8. Potrdilo o identifikaciji najemnika

Osebni dokument najemnika (kopija osebne izkaznice ali potnega lista). Identifikacijski dokument je potreben, če želite sprožiti sodni postopek ali izvršbo, saj morate natančno identificirati dolžnika.

    9. Izpisek iz zemljiške knjige (za dokazovanje lastništva)

Dokument, ki dokazuje, da ste dejanski lastnik nepremičnine. Potreben je za dokazovanje, da ste upravičeni do sprožitve postopkov v zvezi z nepremičnino, saj lahko to stori le lastnik ali pooblaščenec lastnika.

    10. Kopija odpovedi najemne pogodbe in dokazilo o vročitvi

Odpoved najemne pogodbe in dokazilo, da je bila vročena najemniku dokazuje, da ste pravilno odpovedali najemno pogodbo v skladu z zakonodajo in pogoji pogodbe.

    11. Pravdne in izvršilne listine (če obstajajo)

Prejšnje sodne odločbe, sklepi ali izvršilne listine, povezane z najemnikom. Če so bili v preteklosti že izvedeni kakršni koli pravni postopki, jih je treba predložiti kot dokaz o prejšnjih postopkih.

    12. Zahteva za izpraznitev stanovanja (če gre za sodno izpraznitev)

Zahteva za izpraznitev stanovanja, ki se predloži sodišču. Ta dokument sproži postopek za deložacijo najemnika, če po prenehanju najemnega razmerja ne zapusti stanovanja prostovoljno.

Zaključek

Neplačevanje najemnine ali stroškov s strani najemnika je resen problem, ki zahteva premišljeno ukrepanje in dobro poznavanje zakonodaje. S pravočasnim in pravilnim postopkom lahko najemodajalci zaščitijo svoje interese in zagotovijo, da se postopek reši na zakonit in pravičen način. Pomembno je, da pri reševanju takih težav najemodajalci sledijo zakonodaji in v primeru dvomov poiščejo strokovno pravno pomoč.

Povezave: Povezava: https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/vi7-oddelek-odpoved-najemne-pogodbe

Uredniške smernice N24.si
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku: neplačevanje najemnine Slovenija, odpoved najemne pogodbe neplačevanje, postopek za deložacijo najemnika, kaj storiti, če najemnik ne plačuje, sodni postopek izpraznitev stanovanja