Ali moram kot najemnik plačati beljenje sten ob izselitvi?

Vprašanje, ki pogosto razdvaja najemnike in lastnike, se glasi: ali sem dolžan plačati beljenje sten, če so te le normalno obrabljene zaradi uporabe? V konkretnem primeru gre za 700 evrov, pri čemer najemodajalec trdi, da pogodba določa, da stroške beljenja krije najemnik.

Na naši Facebook skupini Nepremičnine od ust do ust je uporabnik delil svojo situacijo:

“Najemodajalec zahteva plačilo za beljenje sten ob izselitvi (700€). Ali moram dejansko plačati glede na to, da se to šteje kot normalna uporaba? V pogodbi sicer piše, da plačam za beljenje in ostala popravila, ampak najemnina je 200 € (na TRR sem nakazoval 600 €, kar je bil dogovor zaradi davka).”

V nadaljevanju: 

Kakšna je razlika med normalno uporabo in škodo?

Ali je lahko beljenje sten zaradi normalne obrabe določeno s pogodbo?

Plačevanje "na roko"

Kaj lahko storite?

Normalna uporaba ali škoda?

Zakon jasno pravi; najemnik mora stanovanje vrniti v stanju, v kakršnem ga je prejel, razen normalne obrabe, ki nastane s časom in redno uporabo.

To pomeni, da se stene po nekaj letih lahko obarvajo ali potemnijo. To ni škoda najemnika, ampak posledica normalnega bivanja. Drugače pa je, če so na stenah luknje, madeži od cigaret risbe in podobno. V tem primeru ne gre za normalno obrabo, temveč škodo, za katero je odgovoren najemnik. 

Pod črto: če gre samo za osvežitev stanovanja, pri kateri najemnik ni povzročil večjih poškodb, stroške običajno nosi najemodajalec.

Ali je lahko beljenje sten zaradi normalne obrabe določeno s pogodbo?

Kot je zapisal uporabnik, v pogodbi piše, da stroške beljenja krije najemnik. A pozor: takšna določba je lahko nepošteno pogodbeno določilo, ker najemnika obremenjuje za normalno obrabo. Sodišča so v praksi že razsodila, da lastnik ne more prenesti vseh stroškov vzdrževanja, če gre za običajno obrabo.

Torej, v praksi bi lastnik, če bi spor reševal na sodišču, moral dokazati, da so stroški beljenja posledica krivde najemnika, ne zgolj normalnega bivanja v stanovanju.

Dvojna pogodba in “plačevanje na roko”

Še ena občutljiva točka: razlika med pogodbeno najemnino 200 € in dejanskih 600 €, ki ste jih nakazovali. To kaže na delno fiktivno pogodbo, predvsem zaradi davčnih razlogov.

Če bi se zadeva končala na sodišču, je to tvehano tako za najemnika kot tudi za najemodajalca. 

• Lastnik lahko dobi inšpekcijo.

• Najemnik se lahko znajde v neugodnem položaju, ker je podpisal pogodbo in se z njo strinjal.

Kaj lahko storite?

• Če so stene le obrabljene, stroški beljenja pravno gledano niso vaša obveznost.

• Če se lastnik sklicuje na pogodbo, lahko mirno opozorite, da gre za nepošteno določilo in da je v nasprotju z zakonom.

• Najbolj praktično: pogovor, dokazovanje normalne obrabe in – če se zaostri – poznavanje svojih pravic pred sodiščem.

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Zemljiška knjiga: tri ključne zadeve, ki jih morate preveriti pred nakupom nepremičnine

Kako težko je mladim danes priti do stanovanja?

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

Najemnik, najemodajalec, stanovanje, izselitev, beljenje, stene, obraba, škoda, pogodba, stroški, pravno, obveznost, normalna uporaba, sodišče, davčna optimizacija, TRR, plačilo, madeži, luknje, risbe, osvežitev, odgovornost, določilo, fiktivna, zakon, spori, tveganje, dokazati, argument, najemnina.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.