Ali je praksa plačevanja are pri nakupu nepremičnine skladna z EU direktivami?

Pri nakupu ali najemu nepremičnine se v Sloveniji pogosto zahteva plačilo are, kar lahko vzbuja dvome tako z pravnega kot poslovnega vidika. V tem članku bomo razpravljali o tem, zakaj je ara pri nakupu sploh potrebna, kakšni so morebitni riziki, ter ali je ta praksa usklajena z evropskimi direktivami.

Zakaj je ara pri nakupu nepremičnine sploh potrebna?

Ara je znesek, ki ga kupec plača prodajalcu kot znak resnosti svoje namere za nakup nepremičnine. S tem prodajalec dobi določeno zagotovilo, da kupec misli resno, medtem ko kupec dobi čas za ureditev financiranja in drugih formalnosti pred dokončno sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Ara je običajno določena kot določen odstotek dogovorjene kupnine.

Vendar pa se postavlja vprašanje, ali je ara res potrebna in kakšne rizike prinaša?

Riziki povezani z aro

1. Izguba are: Če kupec iz kakršnega koli razloga ne uspe dokončati nakupa, lahko izgubi aro. To lahko predstavlja velik finančni udarec, zlasti če kupec zaradi nepredvidenih okoliščin, kot so zavrnitev kredita, bolezen ali izguba zaposlitve, ne more izpolniti obveznosti.

2. Pomanjkanje garancije za vračilo are: Kupec, ki vloži aro za nakup nepremičnine, nima nobene garancije, da bo ara vrnjena, če se prodajalec ne odloči za prodajo nepremičnine temu kupcu ali če kupec ne dobi finančnih sredstev za poplačilo preostale kupnine. V takih primerih kupec lahko ostane brez are, ne glede na to, da posel ni bil dokončan.

3. Prednost za prodajalca: Plačilo are prodajalcu daje neuravnovešeno prednost, saj prodajalec prejme denar brez kakršne koli obveznosti, medtem ko kupec za to še ni prejel nobene protivrednosti. Prodajalec lahko zadrži aro, četudi posel ni izpeljan, kar predstavlja tveganje za kupca.

4. Nepravično obogatenje: Prodajalec se lahko obogati na račun kupca, ki odstopi od nakupa, saj lahko obdrži aro in nato proda nepremičnino drugemu kupcu po višji ceni. V takšnem primeru bi moral prodajalec upoštevati že zadržano aro pri naslednji prodaji, kar pa se redko zgodi.

5. Bonitetno tveganje prodajalca: V primeru, da je prodajalec v finančni stiski, lahko sodišče zapleni aro, ki jo je prejel od kupca, če je prodajalec dolžan denar tretjim osebam. Zato je pomembno, da kupec pred plačilom are bonitetno preveri tudi prodajalca, da se izogne morebitnim zapletom.

6. Obdavčitev are: Ali mora prodajalec, ki zadrži aro, ker kupec ni uspel izpeljati nakupa, plačati davek na prejeto aro? V Sloveniji velja, da se obdržana ara šteje kot dohodek in je obdavčena, vendar pa je to odvisno od specifičnih okoliščin vsakega primera.

7. Zakonitost zadržanja are: Ali je zakonito, da prodajalec zadrži aro, če kupec zaradi svojih razlogov ne more izpeljati nakupa? V skladu z zakonodajo je to dovoljeno, vendar lahko prodajalec zadržano aro obdrži le, če je to izrecno dogovorjeno v pogodbi. Zato je ključno, da so pogoji v zvezi z aro jasno navedeni v predpogodbi ali kupoprodajni pogodbi.

Dodatni pomisleki

1. Ponovna prodaja nepremičnine po zadržanju are: Kaj se zgodi, če prodajalec zadrži aro in nato nepremičnino ponovno proda po isti ali višji ceni? To lahko privede do situacije, kjer prodajalec nepravično pridobi, saj zadrži aro in obenem proda nepremičnino po isti ali višji ceni. Takšno prakso bi lahko nekateri obravnavali kot nepošteno.

2. Plačilo are več strankam: Če več zainteresiranih strank plača aro, a se posel izpelje samo z eno stranko, so druge stranke brez sredstev, ki bi jih lahko uporabile za drugo priložnost. To postavlja vprašanje, ali je takšna praksa pravična, saj ostale stranke morda ne bodo mogle takoj skleniti drugega posla.

3. Obresti na aro: Kaj pa obresti na zadržano aro? Če prodajalec zadrži aro in jo kasneje vrne, ali mora vključiti tudi obresti? V večini primerov to ni predvideno, vendar bi bilo smiselno razmisliti o uvedbi obresti za zadržane zneske, saj to povečuje poštenost in pravičnost celotnega postopka.

Ali je praksa are usklajena z EU direktivami?

V Evropski uniji je varstvo potrošnikov pomembno področje zakonodaje, vendar direktive ne urejajo posebej vprašanja are pri nakupu nepremičnin. Vsaka država članica ima svoje zakone in predpise, ki urejajo to področje. V Sloveniji je praksa plačevanja are običajna in zakonsko dovoljena, vendar pa lahko nekatere situacije privedejo do vprašanja o pravičnosti in poštenosti takšnih dogovorov.

Predlog: Odprava are pri nakupu nepremičnin

Glede na zgoraj navedene rizike in pomisleke predlagamo, da se praksa plačevanja are pri nakupu nepremičnin odpravi. Kupoprodajna pogodba je zavezujoča tako za kupca kot za prodajalca in že sama po sebi zagotavlja zaščito obeh strank. Kupec je dolžan izpolniti svoje obveznosti v skladu s pogodbo, in če tega ne stori, obstajajo zakonski mehanizmi za uveljavljanje pravic prodajalca, brez potrebe po vnaprejšnjem plačilu are. S tem bi se zmanjšala tveganja za kupce in zagotovila večja poštenost v postopku nakupa nepremičnin.

Zaključek

Ara pri nakupu nepremičnine predstavlja resen finančni vložek, ki ga mora kupec skrbno pretehtati. Čeprav je ara namenjena zagotavljanju resnosti ponudbe, prinaša številna tveganja, zlasti če kupec zaradi nepredvidenih okoliščin ne more zaključiti nakupa. Prav tako ara prodajalcu daje neuravnovešeno prednost, saj prejme denar brez kakršne koli protivrednosti za kupca.

Priporočamo, da se kupci pred plačilom are natančno posvetujejo s pravnimi strokovnjaki in se prepričajo, da razumejo vse pogoje, povezane z aro. Hkrati pa predlagamo, da se praksa plačevanja are opusti in se zanaša na zavezujočo naravo kupoprodajne pogodbe, ki že zagotavlja zaščito obeh strank. S tem bi se zmanjšala tveganja za kupce in zagotovila večja pravičnost in poštenost na nepremičninskem trgu.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev. 
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.

Besede, ki se pojavljajo v članku:  plačilo are, riziki are, izguba are, vračilo are, bonitetno tveganje prodajalca, obdavčitev are, zakonitost zadržanja are, nepremičninski trg Slovenija, kupoprodajna pogodba, zavezujoča pogodba, evropske direktive nepremičnine, nepravično obogatenje, nepremičninski trg EU, varstvo potrošnikov EU, pravni nasveti nepremičnine