7 napak pri prodaji nepremičnine, ki se jim morate izogniti
Avtor: N24 · 10. oktober 2024
Prodaja nepremičnine je pogosto čustven in finančno zahteven proces. Lastniki se srečujejo z izzivi, ki vključujejo kompleksno zakonodajo, pravilno določanje cene in pripravo potrebne dokumentacije. Spodaj navajamo najpogostejše napake, ki se jim je pri prodaji nepremičnine nujno treba izogniti.
1. Oglaševanje brez energetske izkaznice
Energetska izkaznica je obvezna za vse stavbe v Sloveniji, razen za kulturno zaščitene. To je dokument, ki določa energetsko učinkovitost stavbe in je potreben za oglaševanje. Brez nje lahko tvegate globo do 1.000 evrov. Izkaznica velja 10 let, po tem obdobju pa jo morate obnoviti. Več o zakonskih zahtevah lahko preberete v Energetskem zakonu ali tukaj: https://n24.si/blog/energetska-izkaznica-vas-kljuc-do-varcnega-in-udob
Pomembne povezave:
• Energetski zakon uradno prečiščeno besedilo – EZ-1-UPB2 (Uradni list RS, št. 60/19 (Link: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2019-01-2673?sop=2019-01-2673), ki predpisuje obveznost energetske izkaznice, veljavnost, licence.
• Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Uradni list RS, št. 92/14 in 47/19; Link: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=PRAV11883), ki predpisuje podrobnejšo vsebino in obliko energetskih izkaznic stavbe, metodologijo za izdajo energetske izkaznice ter vsebino podatkov, način vodenja registra energetskih izkaznic in način prijave izdane energetske izkaznice za vpis v register.
• Pravilnik o usposabljanju, licencah in registru licenc neodvisnih strokovnjakov za izdelavo energetskih izkaznic (Uradni list RS, št. 30/18 Link: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=PRAV13413), ki določa program usposabljanja za neodvisne strokovnjake za izdelavo energetskih izkaznic, pogoje za izvajalca usposabljanja, program usposabljanja, pripravo in izvedbo usposabljanja.
• Pravilnik o učinkoviti rabi energije v stavbah PURES (Ur.l. RS št. 52/2010 z dne 30.06.2010; Link: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina?urlid=201052&stevilka=2856)
• Tehnična smernica TSG-1-004:2010 (povezava; Link: https://www.gov.si/assets/ministrstva/MNVP/Dokumenti/Graditev/TSG-1-004_2022_ure.pdf), ki določa računsko metodologijo energetske izkaznice stavb.
• Uredba o določitvi najvišjih cen za izdajo energetske izkaznice (Uradni list RS, št. 27/07 – uradno prečiščeno besedilo, 70/08, 22/10, 10/12 in 94/12 – ZDoh-2L; Link: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/116494#%21/Uredba-o-dolocitvi-najvisjih-cen-za-izdajo-energetske-izkaznice)
2. Prikrivanje napak in težavnih sosedov
Zavedno prikrivanje napak, kot so poškodbe ali neprijetni sosedi, lahko povzroči velike težave. Kupec lahko zahteva razveljavitev pogodbe ali povrnitev škode, če ugotovi, da ste mu namenoma prikrili pomembne informacije. Bivanje v nepremičnini, ki ima neprijetne sosede, lahko negativno vpliva na kakovost življenja.
3. Postavitev napačne cene
Določitev prave cene je ključna. Prenizka cena lahko pritegne neresne kupce, previsoka cena pa odvrne resne interesente. Priporočljivo je, da se posvetujete s strokovnjakom za cenitev nepremičnin, ki bo upošteval vse relevantne dejavnike, kot so lokacija, velikost in tržne razmere.
4. Nepopolna dokumentacija in manjkajoča dovoljenja
Prodaja nepremičnine brez popolne dokumentacije lahko vodi do zapletov. Pred prodajo preverite vso dokumentacijo, vključno z gradbenimi dovoljenji in zemljiškoknjižnimi vpisi. Pomembno je, da so vse nepravilnosti odpravljene pred sklenitvijo pogodbe. Več o tem si lahko preberete na strani zemljiške knjige.
5. Nasedanje manipulativnim pogajalskim trikom
Med pogajanji bodite previdni. Kupci pogosto poskušajo znižati ceno tik pred podpisom pogodbe. Pomembno je, da ostanete mirni, pripravite se na pogajanja in vztrajate pri svojih pogojih. Kratka in jedrnata pogajanja lahko preprečijo manipulacijo.
6. Prepustitev vse odgovornosti notarju
Notarji preverjajo le formalno pravilnost pogodbe, ne pa tudi zaščito vaših interesov. Če niste prepričani o kupčevi plačilni sposobnosti ali če želite dodatno varnost, naj pogodbo pregleda pravni strokovnjak. To bo preprečilo morebitne zaplete, ki bi lahko nastali po sklenitvi pogodbe.
7. Neupoštevanje davka na kapitalski dobiček
Pri prodaji nepremičnine morate upoštevati davek na promet nepremičnine ali kapitalski dobiček. Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo.
Vir: https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/nakup_in_prodaja_nepremicnine
Zaključek
Prodaja nepremičnine zahteva skrbno načrtovanje in pripravo. Izogibanje tem napakam vam lahko prihrani čas, denar in stres ter zagotovi uspešen zaključek posla. Zavedanje o zakonskih obveznostih, pravilni cenovni strategiji in popolni dokumentaciji je ključnega pomena za vse, ki se podajajo v prodajo nepremičnin. Priporočamo, da pred prodajo poiščete nasvet strokovnjakov in se pripravite na morebitne izzive.
Vir: https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/nakup_in_prodaja_nepremicnine
Uredniške smernice N24.si
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Besede, ki se pojavljajo v članku: prodaja nepremičnine, napake pri prodaji nepremičnine, energetska izkaznica, cenitev nepremičnine, nepremičninska dokumentacija, davek na kapitalski dobiček.